Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Μέσα στα πολλά που έχουν πρόσφατα ειπωθεί για την αγορά των ακινήτων, πιστεύουμε ότι είναι προτεραιότητα να εστιάσουμε το θέμα στην οικιστική στέγαση. Χρησιμοποιώντας στοιχειά από πράξεις του κτηματολογίου και δεδομένα από την Στατιστική Υπηρεσία για την περίοδο 1998-2008, το γραφείο μας έχει εξετάσει τη προσιτότητα αγοράς/κατασκευής κατοικίας από Κύπριους.
Η μελέτη του Γραφείου μας εξετάζει το κόστος αγοράς ενός μισού οικοπέδου και την κατασκευή μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους ημιεφαπτόμενης κατοικίας (260τ.μ. οικόπεδο και 250τ.μ. κατοικία). Αυτό το ολικό κόστος αντιπαραβάλλεται προς τον διάμεσο μισθό ενός μέσου ζευγαριού, την οποία αναλογία χρησιμοποιούμε σαν μέτρο σύγκρισης της προσιτότητας των τιμών/κόστους διαμέσου των χρόνων.
Τα αποτελέσματα της μελέτης είναι σαφή και δείχνουν ξεκάθαρα το λόγο αύξησης του κόστους οίκησης, καθώς και τα τρία στάδια στα οποία χωρίζεται αυτή κατά την τελευταία δεκαετία. Την περίοδο 1998-2002 οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές με το ολικό κόστος να αυξάνεται περί τα 6% και οι μισθοί περί τα 5% ανά έτος. Την περίοδο 2003-2005 παρατηρούμε ένα πρώτο ‘άλμα’ στις τιμές, όπου αυτή η αύξηση μπορεί να αποδοθεί στην ενταξιακή πορεία της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, στην φορολογική αμνηστία, κτλ. Αυτή την διετία το ολικό κόστος αυξήθηκε κατά 23% και οι μισθοί περί τα 11%. Τέλος, την περίοδο 2006-2008 το ολικό κόστος αυξήθηκε κατά 46% και οι μισθοί περί τα 11%. Συνοπτικά, κατά τη διάρκεια της δεκαετίας παρατηρούμε μια αύξηση στο ολικό κόστος απόκτησης ιδιόκτητης οίκησης κατά 127%, δηλαδή περί τα 8.5% ανά έτος.
Η σημασία των στοιχείων φαίνεται στον διαμερισμό του κόστους απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας σε κόστος αγοράς της γης και σε κόστος κατασκευής της οικίας. Η αύξηση στο κόστος φαίνεται να οφείλεται σχεδόν αποκλειστικά στο κόστος αγοράς της γης, αν και υπάρχει μια παράλληλη αυξητική τάση στο κατασκευαστικό κόστος της κατοικίας. Ουσιαστικά, κατά την διάρκεια της δεκαετίας υπάρχει πολύ μεγαλύτερη αύξηση της τιμής της γης σε σχέση με το κόστος κατασκευής της οικοδομής, με την γη να αναλογεί με το 14% του ολικού κόστους το 1998 και 42% το 2008.
Η επίπτωση των παραπάνω φαίνεται στην αντιπαραβολή του ολικού κόστους ιδιόκτητης κατοικίας με τον διάμεσο μισθό ενός ζευγαριού. Την περίοδο 1998-2002 η αύξηση στο ολικό κόστος αγοράς οικοπέδου και για την οικοδόμηση μιας κατοικίας ισούται με την αύξηση στην αγοραστική δύναμη, δηλαδή στο μισθό. Αυτό φαίνεται και στο ότι η αναλογία του μισθού του ζευγαριού προς το ολικό κόστους παραμένει σχετικά σταθερή μεταξύ 7.0 και 7.3 φορές (δηλαδή ένα ζευγάρι πρέπει να αποταμιεύσει περίπου 7 χρόνων μισθούς για να αγοράσει ένα οικόπεδο 260τ.μ. και να κτίσει ένα σπίτι 250τ.μ.). Την περίοδο 2003-2005 η αναλογία μισθού προς ολικό κόστος αυξάνεται στο 7.7-8.3 λόγο της αύξησης του ολικού κόστους και συγκεκριμένα της τιμής του οικόπεδου. Η αύξηση στην αναλογία είναι λόγο του ότι το κόστος αυξάνεται σε γρηγορότερο ρυθμό παρά το ετήσια εισόδημα/μισθό. Η πιο δραματική αύξηση στην αναλογία και κατ’ επέκταση στη μείωση στη προσιτότητα της στέγης εμφανίζεται κατά την περίοδο 2006-2008. Κατά αυτή την τριετία το ολικό κόστος αυξάνεται κατά 46% ενώ ο διάμεσος μισθός κατά 11%, με αποτέλεσμα την αύξηση στην αναλογία από το 8.3 το 2005 στο 10.9 το 2008 (μειώνεται δηλαδή η προσιτότητα). Η αύξηση στο ολικό κόστος κατά 45% κατά αυτή την τριετία αυτή οφείλεται σε αύξηση στη τιμή της γης κατά 112% και στο κατασκευαστικό κόστος κατά 19%. Δηλαδή η μείωση στην προσιτότητα των τιμών βρίσκεται σχεδόν εξολοκλήρου στην αύξηση στο κόστος της γης.
Τα αποτελέσματα της μελέτης μας δείχνουν ότι κατά την τελευταία δεκαετία η προσιτότητα των τιμών έχει μειωθεί δραματικά παρόλη την αύξηση στο διάμεσο μισθό. Επίσης η έρευνα έχει συγκεκριμενοποιήσει ότι η μείωση της προσιτότητας βρίσκεται στην αύξηση στη τιμή της γης, ειδικά κατά την περίοδο 2006-2008. Κατά την περίοδο 1998-2008 η αύξηση στο εισόδημα ήταν 52%, στο κατασκευαστικό κόστος 54% και στο κόστος αγοράς γης 576%. Το αποτέλεσμα της έρευνας εξηγεί εν μέρη και την αύξηση στη ζήτηση τα τελευταία χρόνια για διαμερίσματα και για ημιεφαπτόμενες/εφαπτόμενες κατοικίες όπου ο καταμερισμός της τιμής της γης είναι χαμηλότερος. Δηλαδή όπου το αυξημένο κόστος της γης καταμερίζεται σε περισσότερες μονάδες οι οποίες κατασκευάζονται στο ίδιο τεμάχιο γης σε σχέση με το παρελθόν.
Στη βάση των πιο πάνω η συνέχιση της ραγδαίας αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Κύπρο είναι απίθανο να συνεχιστεί στο προβλεπτό μέλλον. Αυτό γιατί, όπως έχουμε καταλήξει, η αύξηση στις τιμές, με εξαίρεση την περίοδο 2006-2008, κινείται σχεδόν παράλληλα με την αύξηση στο διάμεσο μισθό (δηλαδή η τιμή της γης συσχετίζεται άμεσα με την προσιτότητα της προς ένα μέσο ζευγάρι). Εν μέσω της οικονομικής κρίσης είναι απίθανο ο διάμεσος μισθός να αυξηθεί με γοργούς ρυθμούς ώστε να γίνει η αγορά γης πιο προσιτή σε ένα μέσο ζευγάρι (δηλαδή να μειωθεί η αναλογία ολικού κόστους προς μισθό), ενώ το ήδη δυσβάστακτο κόστος αγοράς οικοπέδου και κατασκευής κατοικίας σε σχέση με το παρελθόν είναι πιο πιθανό να οδηγήσει σε μείωση των τιμών μεσοπρόθεσμα.
Λόγο του ιστορικά αυξημένου μεριδίου της τιμής της γης στο ολικό κόστος είναι πιθανό ότι η μείωση θα είναι στη τιμή της γης παρά στο κατασκευαστικό κόστος, το οποίο όμως δεν θα συνεχίσει να αυξάνεται με τους ίδιους ρυθμούς λόγω της δραστικής μείωσης του πληθωρισμού και του επιπέδου της ανεργίας. Αν προστεθεί στα δεδομένα αυτά και η πιο συντηρητική πολιτική στην παροχή στεγαστικών δανείων που αναμένεται ότι θα υιοθετήσουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, γίνεται εύκολα κατανοητό ότι οι τιμές των κατοικιών δεν αναμένεται να επαναλάβουν την ανοδική πορεία των τελευταίων χρόνων στο προβλεπτό μέλλον.
Συμφωνούμε λοιπόν με την πρόθεση του Κράτους και του Υπουργείου Εσωτερικών για την επιβολή κινήτρων/φορολογίας για τα κενά οικόπεδα, εις μια προσπάθεια συγκράτησης και ίσως και μείωσης των τιμών των οικοπέδων.
ala-HQ@aloizou.com.cy
