Στην ύφεση που περνά η αγορά ακινήτων, έχει διαμορφώσει κάποιους χονδρικούς παραμέτρους στα επίπεδα αξιών ακινήτων σε σχέση με την πρό της ύφεσης αξίας ακινήτων. Η ζήτηση έχει μόλις τώρα αρχίσει να δείχνει κάποια σημάδια αφύπνισης και ενώ, η αύξηση της ζήτησης για τα ελκυστικά ακίνητα, φαίνεται μικρή, στα υποδεέστερα ακίνητα, οι τιμές παραμένουν κάπως σταθερές μετά την κάθετη πτώση της αρχικής περιόδου 9/2008 – 9/2009. Η πτώση των τιμών είναι σχετικά μικρή σε σχέση με άλλες χώρες και αυτό δικαιολογείται με τους λόγους που υποβάλαμε προηγουμένως [μη έντονη πίεση εκ μέρους των τραπεζών, η καθυστέρηση στις εκποιήσεις, η τοπική νοοτροπία, οι εναλλακτικές μορφές χρηματοδότησης κλπ.]. ΄Εχουμε δημιουργήσει διάφορα μοντέλα για να καταλήξουμε στο ποσοστό μείωσης των τιμών, για να εξακριβώσουμε ποιο είναι το αποδεκτό εκείνο επίπεδο της μείωσης [για προσέλκυση αγοραστών] στις διάφορες κατηγορίες ακινήτων, ιδιαίτερα μετά την καλοκαιρινή περίοδο του έτους 2009 και καταγράψαμε τις πιο κάτω δικές μας εμπειρίες [μείωσης σε ποσοστά, σε σχέση με την προ της ύφεσης κατάσταση]:
–Οικιστικά οικόπεδα
Μέσο ποσοστό μονάδος [-]10% – 15%
–Οικιστικά κτήματα
Μέσο ποσοστό μονάδος [-]15% – 22%
–Εμπορικά οικόπεδα
Καμία μείωση, ίσως και αύξηση [+] 5% – 10% ανάλογα της κεντρικότητάς τους.
-Γραφεία:
Kαμία μείωση. Ανάλογα της τοποθεσίας αύξησης σε τιμές νέας υψηλής ποιότητας γραφείων, ενώ η μείωσή του[+] 10%.
–Καταστήματα:
Σταθερή διατήρηση τιμών για κεντρικές περιοχές, ενώ για μη κεντρικές τοποθεσίες υπάρχει μείωση των τιμών [-20%]. Η μείωση του επιπέδου «αέρα» είναι πέραν του -20%. Η μείωση της κατανάλωσης είναι μία ένδειξη επί τούτου, ενώ στα τουριστικά καταστήματα η μείωση σε αξίες είναι γύρω στο [-]25%.
-Διαμερίσματα – Κατοικίες:
Για τα εξοχικά και εκεί που υπάρχει ενδιαφέρον από ντόπιους, η μείωση των τιμών είναι της τάξης του [-]20%, ενώ εκεί που η αγορά/ζήτηση προέρχεται πέραν του 50%, από ξένους η μείωση έχει ξεπεράσει το [-]25% και αυτό σε έργα που έχουν κάποια ανταγωνιστικότητα. Μη ανταγωνιστικά έργα, χαμηλού κόστους η μείωση έχει φθάσει και το [-]30%.
Για διαμερίσματα/κατοικίες εντός των οικιστικών περιοχών, η μείωση είναι της τάξης του [-]10% – 15%.
Εκπτώσεις:
Yπάρχουν διαφημίσεις που ξεπερνούν εκπτώσεις της τάξης του [-]25% [βλέπε Παραλίμνι], ενώ στην Πάφο [-] 30%. Άλλοι διαφημίζουν τις εκπτώσεις με κάποιο εναλλακτικό τρόπο, όπως δωρεάν παροχή κουζινικών, κλιματισμό κλπ., ενώ άλλοι ακόμη προσφέρουν δωρεάν καινούργια αυτοκίνητα, ως μέρος της τιμής αγοράς – και αυτά που αναφέραμε είναι οι διαφημίσεις, όχι ιδιαίτερα η τελευταία τιμή.
Γεωργικά κτήματα:
Για τα γεωργικά κτήματα η ανυπαρξία ζήτησης θα πρέπει να θεωρείται ως δεδομένη, ιδιαίτερα για εκείνα τα κτήματα που δεν έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον [μελλοντικές αναπτυξιακές προοπτικές]. Το επίπεδο της μείωσης είναι της τάξης του [-] 30% – 40%.
Αυξητικές Μειώσεις:
Αυτή την στιγμή δεν υπάρχουν από την μια ενδείξεις για αυξητικές μειώσεις, αλλά αυτό δεν μπορεί να αποκλεισθεί. Θα εξαρτηθεί κατά κύριο λόγο από την αύξηση της πίεσης προς τους δανειζομένους από τους χρηματοδοτικούς οργανισμούς και από την γενική πορεία της Κυπριακής Οικονομίας. ΄Εχοντας υπόψη την παγκοσμιοποίηση της οικονομίας της Κύπρου, ίσως να υπάρξει κάποια ελαφρά έστω, περαιτέρω μείωση των τιμών των ακινήτων. ΄Ηδη η Γαλλία και Γερμανία δείχνουν κάποια σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας τους, ενώ η Βρετανία [κύρια πηγή αγοράς από ξένους στην Κύπρο] παραμένει σε άσχημη μεν κατάσταση, η οποία όμως αρχίζει να σταθεροποιείται.
Μη ανταγωνιστικά έργα:
Eίναι δεδομένο ότι μη ανταγωνιστικά έργα ιδιαίτερα εκείνα των τουριστικών μονάδων, θα συνεχίσουν την μειωτική τους πορεία και τοποθεσίες, όπως Πάφος/Ορόκλινη/Παραλίμνι θα φθάσουν σε ποσοστό μείωσης της τάξης του [-]30% – 35% [Πάφος], ιδιαίτερα σε περιπτώσεις ανυπαρξίας τίτλων.
Τίτλοι και ξένοι αγοραστές:
Για εκείνους που παρακολουθούν την αγορά και τις πολυάριθμες επιστολές των ξένων στον Κυπριακό Αγγλόφωνο τύπο, η ανυπαρξία τίτλων είναι ένα πολύ σοβαρό θέμα. Ιδιαίτερα στην Πάφο που υπάρχει μία «μικρή Αγγλία», δεν υπάρχει σχεδόν καθόλου ενδιαφέρον για αγορά μονάδων χωρίς τίτλους, ακόμη και εκεί που υπάρχει ο τίτλος της γης, αλλά η μη εγγραφή της μονάδας σε αυτόν.
Είναι η πρώτη φορά στην εμπειρία μας ως Γραφείο των 30 ετών, που οι ξένοι αγοραστές θέτουν όρο ύπαρξης τίτλων, ενώ ακόμη και η προσφορά τραπεζικής εγγύησης δεν είναι γενικά αποδεκτή από ξένους. Αυτή είναι μία αξιοσημείωτη εξέλιξη, η οποία θα πρέπει να προσεχθεί, διότι η δυσφήμηση του Κράτους στο εξωτερικό έχει πάρει ανησυχητικές διαστάσεις. Οι προσπάθειες της Κυβέρνησης για έκδοση τίτλων είναι καλοδεχούμενες μεν, αλλά τα αποτελέσματα θα φανούν μετά από 2-3 χρόνια.
Ακυρώσεις Πωλητηρίων:
Σε όλη αυτή την αρνητική κατάσταση της αγοράς υπάρχει σε αυξητική τάση, η ακύρωση υφισταμένων αγορών από ξένους ιδιαίτερα, οι οποίοι «εξαφανίζονται» και έτσι είναι δύσκολη η είσπραξη των οφειλών τους. Εκτός από την μη είσπραξη όμως, υπάρχουν και οι εγγυήσεις των πωλητών που σε αρκετές περιπτώσεις είναι δυσβάστακτες. Δηλαδή, όχι μόνο οι πωλήσεις δεν εισπράττονται, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις οι πωλητές καλούνται να πληρώσουν / καλύψουν το χρέος, υφισταμένων αγοραστών, ενώ, ταυτόχρονα, δεν μπορούν να επαναπωλήσουν το ακίνητο, διότι το έγγραφο αγοράς είναι κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο [και ως εκ τούτου η ανάκτηση κατοχής ίσως και να καθυστερήσει 2-4 χρόνια].
Συμπέρασμα:
Καταλήγουμε στο γεγονός ότι η κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο έχει σταθεροποιηθεί και ανάλογα με την οικονομία της Κύπρου/πίεση, ύψη τόκων κλπ., θα είναι και οι εξελίξεις. Η κατάσταση είναι ακόμη κάπως ρευστή και μάλλον θα ξεκαθαρίσει στα μέσα του έτους 2010. Η μη ανέγερση νέων έργων και η σταδιακή απορρόφηση της υπερπροσφοράς, ίσως να προκαλέσει και έλλειψη προσφοράς, σε αναπτυξιακά έργα [κατοικίες για ντόπιους] στα μέσα του 2010.
