Είναι ένα θέμα η αγορά ενός ακινήτου και άλλο θέμα το ορθό συμβόλαιο και η τοποθέτηση τέτοιων προνοιών στο συμβόλαιο πώλησης για την ορθή διαχείριση του ταμείου κοινοχρήστων μετά την παράδοση.
Όπως έχει σήμερα η νομοθεσία περί κοινοχρήστων, προνοεί ότι σε περίπτωση μη πληρωμής τους, η Διαχειριστική Επιτροπή (δηλαδή οι υπόλοιποι ένοικοι) οφείλουν να πληρώσουν το χρέος του οφειλέτη και μετά να κινήσουν αγωγή προς είσπραξη του λαβείν (η επιτροπή). Δηλαδή όχι μόνο ο οφειλέτης δεν πληρώνει, αλλά και όλοι οι υπόλοιποι «σωστοί», θα πρέπει να καλύψουν όσα χρωστά ο οφειλέτης, να συνεισφέρουν πρόσθετα χρήματα για πληρωμή του δικηγόρου, ανεξάντλητο χρόνο στα δικαστήρια κλπ και αυτό γίνεται, εάν τα εισπράξει η επιτροπή μετά από 2-4 χρόνια. Βραβεύεται λοιπόν, με αυτό τον νόμο ο «λανθασμένος» και τιμωρούνται οι υπόλοιποι «σωστοί» ένοικοι.
Το πρόβλημα που τίθεται επίσης, είναι και το εξής: η διαχειριστική επιτροπή, για να μπορεί να λάβει δικαστικά μέτρα, θα πρέπει πρώτα να εγγραφεί ως τέτοια στο Κτηματολόγιο. Για να εγγραφεί όμως, θα πρέπει να υπάρχουν οι επιμέρους τίτλοι. Άρα τι γίνεται στις χιλιάδες των περιπτώσεις που δεν υπάρχουν τίτλοι; – Τίποτε απολύτως. Η επιτροπή είναι «παράνομη», χωρίς νομική υπόσταση και άρα μηδέν, όσον αφορά δυνατότητες είσπραξης. Τι ανόητος νόμος είναι αυτός!!
Ένα άλλο θέμα που εγείρεται είναι πως κατανέμονται τα κοινόχρηστα. Η επικρατούσα αντίληψη είναι ότι τα τ.μ. των καλυμμένων χώρων ανά διαμέρισμα/μονάδα αν και δεν είναι η πλέον ορθή βάση, εντούτοις είναι η πιο απλή και κατανοητή. Άλλη μέθοδος που προωθείται από το Κτηματολόγιο είναι βάσει της αξίας της κάθε μονάδας. Η προσέγγιση αυτή αφήνει μεγάλα περιθώρια για συζητήσεις και αμφισβητήσεις και έχουμε την άποψη ότι οι καλυμμένοι χώροι είναι η πιο ορθή/ απλή μέθοδος.
Ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των κοινοχρήστων, είναι ένα άλλο ερώτημα. Θα πρέπει να είναι ο ιδιοκτήτης/αγοραστής, έστω κι άν το διαμέρισμα ενοικιάζεται και ο ιδιοκτήτης έχει όρο στο συμβόλαιο της ενοικίασης για τις ευθύνες του ενοικιαστή. Οι ενοικιαστές «μπαίνουν και βγαίνουν» και είναι αδύνατον για τους υπόλοιπους ενοίκους ενός συγκροτήματος να τρέχουν στους εκάστοτε ενοικιαστές, οι οποίοι πολλές φορές εξαφανίζονται.
Αρκετοί ένοικοι δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα, διότι έχουν διάφορα παράπονα, δικαιολογημένα ή μη, εναντίον είτε της διαχείρισης, είτε του κατασκευαστή. Αυτό είναι μέγιστο λάθος, διότι ανεξάρτητα του παραπόνου, ο κάθε ένοικος οφείλει να πληρώνει, για να υπάρχει σε λειτουργία το έργο. Εάν υπάρχει λογαριασμός της ΑΗΚ για 100 ευρώ και «ο ένας μόνο» δεν πληρώνει, πως θα υπάρχει ρεύμα τον ερχόμενο μήνα; Τα παράπονα που τυχόν έχει κάποιος, δεν πρέπει να συνδέονται με την πληρωμή της διαχείρισης, αλλά και τα δύο θα πρέπει να είναι ξεχωριστά. Δυστυχώς ιδιαίτερα, οι Κύπριοι, εφευρίσκουν διάφορες «έξυπνες» δικαιολογίες για να μην πληρώνουν και έτσι οι πλείστες κοινόκτητες οικοδομές/ενιαία έργα παραπαίουν.
Εμείς ως Γραφείο, έχουμε υιοθετήσει ένα ιδιόμορφο μοντέλο πωλητηρίου εγγράφου, όπου η πιστή τήρηση των όρων (πληρωμή των κοινοχρήστων) της Γενικής Συμφωνίας αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του πωλητηρίου εγγράφου, δίνοντας το δικαίωμα στον πωλητή/κατασκευαστή ακύρωσης της συμφωνίας πώλησης, ανάκτηση κατοχής και επαναπώλησης σε περίπτωση μη πληρωμής/μη τήρησης των κανονισμών της Διαχείρισης. Ταυτόχρονα, ο πωλητής/«developer» παραμένει ως διαχειριστής για μια περίοδο 10 ετών περίπου μετά την παράδοση, ούτως ώστε να βοηθήσει στην διαχείριση του έργου στο πρώτο στάδιο μέχρι την έκδοση των τίτλων. Με τον τρόπο αυτό, όχι μόνο υπάρχει η νομική υπόσταση εκ μέρους του «developer» (κατασκευαστή), για να λάβει δικαστικά μέτρα, που ίσως, να σημαίνει και την ακύρωση του συμβολαίου του οφειλέτη, αλλά δεν υπάρχει το ιδιαίτερο εκείνο πρόβλημα της κακής γειτνίασης, όταν οι υπόλοιποι ένοικοι κινούν αγωγή εναντίον εκείνων που οφείλουν. Βεβαίως, ο κατασκευαστής(«developer») είναι αυτός που έχει τις οικονομικές/δικαστικές δυνατότητες για τέτοια δράση. Αυτό ασφαλώς προϋποθέτει έναν «σωστό» «developer», ο οποίος όχι μόνο δεν θα νοιάζεται για να πωλήσει, αλλά θα φροντίζει παράλληλα και για τους πελάτες του μετά που θα κατοικήσουν. Υπάρχουν πολλοί τέτοιοι; Δεν νομίζουμε, αλλά υπάρχουν και εξαιρέσεις.
Σε ένα έργο υπό την δική μας διαχείριση στην ενορία Νεάπολης της Λεμεσού, ένοικος αρνήθηκε να πληρώσει τα κοινόχρηστα, διότι η γειτόνισσα «από πάνω» περπατά με τακούνια τα μεσάνυκτα και δεν μπορεί να κοιμηθεί ……!! Τώρα τι σχέση έχει αυτό με την συντήρηση της οικοδομής, είναι άλλο θέμα.
Προσφερθήκαμε λοιπόν, να αγοράσουμε (ως διαχειριστές), παντόφλες της προαναφερθείσας γειτόνισσας, κάτι το οποίο απέρριψε από «γινάτι», διότι δεν «χωνεύει» τον κάτω. Κοινόχρηστα δεν πληρώνει, περιμένει ο συντηρητής του ανελκυστήρα απλήρωτος και έτσι ο ανελκυστήρας θα τεθεί εκτός λειτουργίας!! Παρά την ύπαρξη των προνοιών του Εγγράφου, ο ιδιοκτήτης είναι ξένος (στην Ουκρανία) και είναι σχεδόν αδύνατο να τον βρούμε και έτσι η διαχείριση χρειάστηκε 6 μήνες-συν τα αναμένοντα 1-2 χρόνια-για εκδίκαση της υπόθεσης, ενώ αίτημα για έκδοση «ex-parte» διατάγματος εναντίον της γειτόνισσας με τα τακούνια, απερρίφθη από το δικαστήριο. Αποτέλεσμα: ο ανελκυστήρας τέλος του μήνα θα τεθεί εκτός λειτουργίας και η όλη υπόθεση κατέληξε σ’ ένα αλαλούμ. Στο τέλος-τέλος θα πρέπει να υπάρχει και η ανάλογη παιδεία για όλους εκείνους που ζουν σε κοινόκτητες οικοδομές.
Επαναλαμβάνουμε ότι σε τέτοιες περιπτώσεις χρειάζεται να υπάρχει και ο σωστός «developer», για να νοιάζεται για την ορθή διαχείριση και μετά την πώληση και να αναλαμβάνει κάποιες ευθύνες και μετά την παράδοση, έχοντας, σύμφωνα με την άποψή μας, κάποια ευθύνη προς όλους τους αγοραστές του και την διατήρηση του καλού ονόματος του έργου του. Δυστυχώς, είναι ελάχιστοι τέτοιοι «developers», που νοιάζονται για τα προβλήματα μετά την παράδοση και προτρέπουμε τους αγοραστές να προσέχουν τα πωλητήρια έγγραφα για ύπαρξη τέτοιων προνοιών και εάν δεν υπάρχουν τέτοιες πρόνοιες, να αποφεύγεται η αγορά.
