Στα σκαριά βρίσκεται αυτή την περίοδο ένα νέο νομοσχέδιο, που θα επιτρέπει τη μεταφορά συντελεστή δόμησης από ένα κτήμα σε άλλο. Συγκεκριμένα, σε περιοχές που απαγορεύεται η ανάπτυξη, οι ιδιοκτήτες, αντί για αποζημίωση, θα δικαιούνται να διαθέσουν το συντελεστή δόμησης σε άλλες περιοχές όπου επιτρέπεται η μεταφορά του (περιοχές Δέκτες).
Προς το παρόν, η μεταφορά του συντελεστή δόμησης έχει προταθεί για τις περιοχές του Ακάμα, για την περιοχή Λίμνη του Παραλιμνίου, για τις Αρχαιότητες Αμαθούντος, αλλά και γι’ άλλες περιοχές, όπου είτε λόγω ζώνης, είτε λόγω κατάταξης της περιοχής ως «Νατούρα» (η ανάπτυξη περιορίζεται), χρησιμοποιείται το εργαλείο αυτό.
Το πρώτο θέμα που εγείρεται, είναι κατά πόσο το κράτος οφείλει να αποζημιώσει κάποιο ιδιοκτήτη, λόγω της αλλαγής/μείωσης του συντελεστή δόμησης. Σε δύο αποφάσεις του, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι το δικαίωμα αυτό (της αλλαγής/επιβολής οιασδήποτε ζώνης) ανήκει στο κράτος, κι όχι στον ιδιοκτήτη (εκτός από τις περιπτώσεις των οικοπέδων), και άρα το κράτος δεν οφείλει να καταβάλλει οποιαδήποτε αποζημίωση, αλλά ούτε και να κάνει παραχώρηση δικαιώματος μεταφοράς Σ.Δ.
Το δεύτερο στοιχείο είναι ότι οι περιοχές Δέκτες είναι πολύ περιορισμένες, και τα ποσοστά μεταφοράς που επιτρέπονται, πολύ χαμηλά. Σε οικιστικές περιοχές, για παράδειγμα, είναι μόνο 3% του υφιστάμενου συντελεστή δόμησης, σε τουριστικές 15%, και σε εμπορικές 10%-20%.
Στις εκτεταμένες -λοιπόν- εκτάσεις που προσφέρεται αυτό το δικαίωμα, πώς θα απορροφηθούν όλα αυτά τα μέτρα, και σε ποια χρονική διάρκεια; Κατά συνέπεια, ποια αξία έχει ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης, όταν η προσφορά ξεπερνά τη ζήτηση/δυνατότητα απορρόφησης, κατά 1000%;
Ίσως μια λύση, είναι η αύξηση των ποσοστών αποδοχής σε περιοχές Δέκτες, κι ασφαλώς η ίδια η αύξηση των περιοχών Δεκτών. Εάν όμως γίνει αυτό, θα σημαίνει στις πλείστες των περιπτώσεων, και αύξηση των ορόφων (πυκνότητα), με αποτέλεσμα να υπάρχει μια ανισότιμη ανάπτυξη εντός της ίδιας πολεοδομικής ζώνης.
Δική μας εισήγηση είναι, εκείνοι που επιθυμούν και είναι κάτοχοι Σ.Δ. προς μεταφορά, να τον υποβάλλουν σε μια «τράπεζα συντελεστή δόμησης», η οποία θα διαθέτει ποσοστό του υπόλοιπου αποθέματος Σ.Δ.
Ο Σ.Δ. θα μπορούσε επίσης να διατεθεί στην περίπτωση της πολεοδομικής αμνηστίας, αλλά και πάλι ερωτάται, πότε θα εισπράξουν οι ενδιαφερόμενοι τα οφειλόμενα όταν υπάρχουν προς πώληση -έστω- 1.000.000 τμ. σε συντελεστή, κι ένας ιδιοκτήτης αναμένει είσπραξη για τα «δικά» του 100 τμ.;
Στην περίπτωση, ωστόσο, της αμνηστίας, σοβαρότερο φαίνεται να είναι το γεγονός ότι δεν θα εισπράξει τίποτε το κράτος από τα €70 εκ. (αναμενόμενα εισοδήματα από την Πολεοδομική Αμνηστία), αλλά οι ιδιοκτήτες του μεταφερόμενου Σ.Δ. Επειδή -λοιπόν- αυτή η είσπραξη είναι πολύ σοβαρή για την οικονομία της Κύπρου, δεν αναμένουμε ότι τα δικαιώματα αυτά θα μεταφερθούν στους ιδιοκτήτες, προς πώληση Σ.Δ.
Στο τέλος της ημέρας φαίνεται ότι οι ιδιοκτήτες, τουλάχιστον των λίγων τμ., δεν θα μπορέσουν να διαθέσουν το δικαίωμα αυτό σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα να υπάρξει μειωμένη αξία πώλησης του Σ.Δ., σε βαθμό που να μην αξίζει τον κόπο, εκτός κι αν παρθούν τολμηρές αποφάσεις σε τουριστικές παραθαλάσσιες περιοχές, και οι ανόητοι συντελεστές δόμησης του 10%, 15% και 20%, αυξηθούν σε 40%, 60%, ή και 100%.
