Σε αυτήν την πρωτόγνωρη κατάσταση που έχουμε φθάσει, διερωτάται κανείς εάν υπάρχουν πλέον αξίες για ορισμένα ακίνητα. Η λέξη «αξία» υποδηλοί ότι κάποιος ενδιαφερόμενος θα προσφέρει ένα Χ ποσό για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, σε εύλογο χρόνο από την ημερομηνία της γνωστοποίησης της διάθεσης του ακινήτου. Ως εκ τούτου, εάν κάποιος διαθέτει το διαμέρισμά του για μια Χ τιμή και δεν προσελκύει ενδιαφερόμενους, και μετά το ξαναπροσφέρει με 30% έκπτωση, και μετά με επιπλέον 20% έκπτωση, και πάλι δεν βρίσκει αγοραστή, σημαίνει ότι η αξία του διαμερίσματός του είναι (;) 50%; Και μάλιστα χωρίς ενδιαφερόμενο αγοραστή, ποια τελικά είναι η αξία του;
Ασφαλώς ένα διαμέρισμα που «άξιζε» προ της ύφεσης €100.000 και το προσφέρει τώρα ο ιδιοκτήτης του με 50% έκπτωση, ίσως να εξεύρει αγοραστή, νοουμένου ότι βρίσκεται σε τοποθεσία που δυνατό να ενδιαφερθούν οι ντόπιοι. Σε περιοχές όμως όπου η κύρια ζήτηση έρχεται από ξένους, η μείωση της τιμής και η αύξηση του χρόνου διάθεσης έχουν μεγάλη διαφορά από τα αντίστοιχα σε οικιστικές περιοχές.
Τελικά, πού πάμε; Βέβαια δεν έχουμε εμπειρίες του 50% έκπτωση, αλλά προς τα ‘κει οδεύουμε;
Κι ως εδώ «όλα καλά», διότι η Κύπρος ίσως να είναι από τις λίγες χώρες στις οποίες δεν υπάρχει αγορά. Στη Βρετανία όλα τα ακίνητα πωλούνται, έστω και σε μια μειωμένη τιμή. Εδώ, και με 50% έκπτωση, δεν είναι σίγουρο ότι θα εξευρεθεί ο αγοραστής.
Το θέμα δυσκολεύει ακόμη περισσότερο όταν γίνεται αναφορά σε πιο μεγάλες επενδύσεις, όπως μη συμπληρωμένα οικοδομικά έργα, κτήματα ψηλού κόστους κλπ.
Τί γίνεται όμως με ακίνητα των οποίων η αξία τους βασίζεται στο πόσο επικερδής είναι μία επιχείρηση; Ένα ξενοδοχείο π.χ. εάν ζημιώνει επί μονίμου βάσεως, με καμία θετική προοπτική, και νοουμένου ότι δεν φταίει η διεύθυνσή του, τι αξία έχει; Ποιος θα αγοράσει/επενδύσει σε αυτό, όταν κάθε χρόνο θα πρέπει να το επιχορηγεί; Άρα λοιπόν, τί αξία έχει αυτό το ξενοδοχείο, μηδέν; Υπάρχουν ακίνητα τα οποία έχουν αρνητική αξία, δηλαδή όχι μόνο δεν έχουν αξία, αλλά ο πωλητής προσφέρεται να πληρώσει στον αγοραστή ως αποζημίωση, για να τον ενθαρρύνει στην αγορά του. Για δύο μεταλλεία που πωλήθηκαν τα τελευταία χρόνια στην Κύπρο, οι αγοραστές έλαβαν μια γενναία «αποζημίωση» από τους πωλητές, για να πετύχουν την πώληση.
Εκείνο, λοιπόν, το οποίο θα πρέπει να αντιληφθούν, τόσο οι τράπεζες, όσο και η Διοίκηση της Κεντρικής Τράπεζας (η οποία πιέζει τις τράπεζες για αυστηρότερα και αυστηρότερα μέτρα), είναι ότι οι συνθήκες στη διαδικασία διάθεσης ακινήτων δεν είναι καλή, και η εκποιήσεις δεν είναι εφικτές σε βαθμό/επίπεδο αξίας που να τις καλύπτει. Χρειάζεται ως εκ τούτου υπομονή, διότι η ανάληψη του χρέους από τράπεζες, με αντάλλαγμα να «πάρει» το ακίνητο του πελάτη, μόνο ζημιά μπορεί να προκαλέσει. Όταν ίδιος ο πελάτης, που είναι κι η δουλειά του (π.χ. επιχειρηματίας ανάπτυξης) δεν τα καταφέρνει να πωλήσει το ακίνητο, πώς θα το αγοράσει μια τράπεζα για να το πωλήσει;
Σίγουρα το κυπριακό σύστημα εκποίησης περιουσιών δεν είναι και το πιο καλό, αλλά προσφέρει μια ασφάλεια άνεσης στους δανειολήπτες, και κάποια άνεση στην αποπληρωμή.
Εάν λοιπόν υιοθετήσουμε το Ευρωπαϊκό σύστημα της πώλησης, φανταστείτε τί θα γίνει μέσα σε 3 μήνες καθυστερημένων δόσεων, για – όχι υπερβολή – 5000 μονάδες οι οποίες έχουν όντως καθυστερήσει τις δόσεις τους, με τις τιμές – και κατ’ επέκταση με την αξία του χαρτοφυλακίου και των μετοχών μιας τράπεζας.
Αντώνη Λοΐζου
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ
Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
www.aloizou.com.cy
ala-HQ@aloizou.com.cy
