Στη δύσκολη αυτή περίοδο που διανύουμε στον τομέα των ακινήτων, είναι ανάγκη όπως εξετάσουμε νέες προσεγγίσεις στη διάθεση των ακινήτων (προσέλκυση αγοραστών). Ασφαλώς η μείωση των τιμών είναι μία προσέγγιση, αλλά υπάρχουν και νέοι τρόποι που άρχισαν να εφαρμόζονται στην Ευρώπη και που αξίζει τον κόπο να τους μελετήσουμε.
Time Share (Χρονομερίδια)
Αυτή δεν είναι νέα ιδέα, αλλά λόγω έλλειψης ρευστότητας έγινε πιο δημοφιλής. Αντί να αγοράσει κάποιος ενδιαφερόμενος μια κατοικία, αγοράζει π.χ. μία ή περισσότερες εβδομάδες το χρόνο στην περίοδο που επιθυμεί, και για συνολική περίοδο 30 χρόνων. Η μέθοδος αυτή είναι γνωστή, αλλά στην Κύπρο δεν έχει πετύχει ευρέως. Έγιναν αρκετές προσπάθειες για την υιοθέτηση αυτού του συστήματος, αλλά εκτός από κάποια μεμονωμένα έργα, στην ολότητά της η μέθοδος αυτή απέτυχε, και τούτο παρά την παγκόσμια επιτυχία της.
Fractional Ownership (Μερίδια)
Η μέθοδος αυτή απαιτεί την αγορά π.χ. κατοικίας υπό μορφή μεριδίου, το οποίο όμως σχετίζεται με την αξία της περιόδου. Ασφαλώς ένας αγοραστής μπορεί να αγοράσει το μερίδιο του 1/3 μιας κατοικίας, το οποίο να αντιστοιχεί για 4 συγκεκριμένους μήνες, αλλά ποιος έχει τους πρώτους; Εκτός και εάν συνεχισθεί η περίοδος για όλη τη διάρκεια της ιδιοκτησίας, και για κάθε χρόνο γίνεται μετακίνηση της αγορασθείσας περιόδου σε ένα μήνα ανά έτος. Έτσι εάν κάποιος αγοράσει τον Ιανουάριο-Απρίλη, τον επόμενο χρόνο θα είναι Φεβρουάριος-Ιούνιος κλπ.
Στην πρώτη περίπτωση (time share) χρειάζεται καλή οργάνωση με ψηλά διαχειριστικά δικαιώματα και χωρίς απόλυτο τίτλο ιδιοκτησίας, ενώ στη δεύτερη υπάρχει ο τίτλος (μερίδιο) και είναι λιγότεροι οι ιδιοκτήτες/χρήστες. Και στη δεύτερη περίπτωση χρειάζεται κάποιου είδους οργάνωση, αλλά και άτομο υπεύθυνο για συντήρηση κλπ., αλλά είναι πιο λίγες οι πιθανότητες διαφωνίας. Ίσως να είναι η πιο κατάλληλη μέθοδος διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, όταν πωλείται σε αγοραστές φίλους/συγγενείς/υπαλλήλους μιας εταιρείας κλπ. (όχι όμως εκτός Ε.Ε. όπου η μεταβίβαση μεριδίου δεν επιτρέπεται).
Guaranteed Income (Εγγυημένο Εισόδημα)
Όχι νέα μέθοδος διάθεσης, αλλά σε χαλεπούς καιρούς προβάλλεται όλο και περισσότερο. Ο πωλητής εγγυάται το εισόδημα/ενοίκιο της πωληθείσας μονάδας, σ’ ένα επίπεδο γύρω στο 5-6%, και με μια περίοδο π.χ. 15 ημέρες ελεύθερης χρήσης από τον αγοραστή. Η μέθοδος αυτή είναι ενδιαφέρουσα, αλλά εάν δεν συνοδεύεται από κάποιου είδους τραπεζική εγγύηση, είναι δυνατό να αφήσει εκτεθειμένο τον αγοραστή –ενώ ο αγοραστής θα πρέπει να λάβει υπόψη του την αγορά εξοπλισμού και το κόστος βασικής συντήρησης.
Buy to let (Ενοικιάσεις)
Ο πωλητής μέσω τρίτης εξειδικευμένης εταιρείας ενοικιάσεων, διαχειρίζεται την ενοικίαση μιας πωληθείσας μονάδας, προς εξόφληση προσυμφωνηθέντος υπολοίπου (συνήθως το 1/3 παραμένει οφειλόμενο προς τον πωλητή, με τον πωλητή να αναλαμβάνει την είσπραξη ενοικίων για συγκεκριμένη περίοδο). Παρόμοια με την προηγούμενη μέθοδο, αλλά πιο ελκυστική για τον αγοραστή και λιγότερο επικίνδυνη για τον πωλητή. Χωρίς αυξημένο κόστος (κόστος της εγγύησης).
Mortgage Buys (Αγορά Υποθήκης)
Μια νέα μέθοδος που εφαρμόσθηκε στην Ισπανία και άλλού. Επειδή η χρηματοδότηση των νέων αγοραστών είναι τώρα πιο δύσκολη, και είτε οι χρηματοδότες έχουν πιο αυστηρούς όρους, είτε απλώς δεν είναι πρόθυμοι να δανείσουν, ο αρχικός αγοραστής/πωλητής μεταβιβάζει με ειδική συμφωνία στο νέο αγοραστή, τις υποχρεώσεις του υπό τη δική του ευθύνη. Πληρώνει ο νέος αγοραστής τον υφιστάμενο ένα X ποσό, και αναλαμβάνει την αποπληρωμή της υποθήκης/χρέους του αρχικού αγοραστή. Με τον τρόπο αυτό δεν υπάρχουν νέα έξοδα/υποθηκευτικά, δεν περνά ο νέος αγοραστής από τη βάσανο της εξέτασης από το χρηματοδότη, ενώ ο υφιστάμενος/αρχικός αγοραστής καλύπτεται για τις δόσεις του και μέρος του αρχικού του κεφαλαίου. Πολύ επικίνδυνη μέθοδος για όλους, μια που οι δύο συμβαλλόμενοι είναι αλληλο-εξαρτώμενοι, ενώ εάν έλθει εις γνώση του χρηματοδότη, η «νέα» αυτή πώληση, ίσως και να ακυρώσει τη χρηματοδότηση και να απαιτήσει ο χρηματοδοτικός οργανισμός την άμεση πληρωμή όλου του υπολειπόμενου δανείου από τον πρώτο αγοραστή.
