Υπάρχει κάποια σύγχυση στο θέμα της αντιπαροχής και κατ’ επέκταση στις απαιτήσεις από το Φ.Π.Α./Κεφαλαιουχικά Κέρδη/μεταβιβαστικά.

Για γίνουμε πιο κατανοητοί, υιοθετήσαμε ένα παράδειγμα:  Ιδιοκτήτης οικοπέδου αξίας €1.000.000 διαθέτει το οικόπεδό του σε επιχειρηματία ανάπτυξης, με αντιπαροχή τρία διαμερίσματα όπως περιγράφονται στη συμφωνία της αντιπαροχής.

(α)  Κατάθεση Συμβολαίου:  Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης μπορεί να καταθέσει το συμβόλαιό του στο Κτηματολόγιο για πιστή εκτέλεση.

(β)  Το Συμβόλαιο + Κεφαλαιουχικά Κέρδη:  Στο συμβόλαιο της αντιπαροχής συνήθως αναφέρεται ότι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης θα μεταβιβάζει Χ ποσοστό της ιδιοκτησίας του στον επιχειρηματία ανάπτυξης, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών.  Λογικό θα ήταν κάθε φορά που ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει το ποσοστό, να πληρώνει και τα ανάλογα κεφαλαιουχικά κέρδη. Όμως ο φόρος απαιτεί όλο το ποσό του κεφαλαιουχικού κέρδους να είναι πληρωτέο από την αρχή της δήλωσης της πράξης ή κατά στάδια μεν, με χρέωση τόκου όμως από την ημερομηνία της συμφωνίας.  Το Κτηματολόγιο/Φόρος θα εκτιμήσει την αξία της γης (έστω €1 εκ.), και ανάλογα με το ποσοστό της μεταβίβασης, θα πληρώσει τα μεταβιβαστικά ο επιχειρηματίας ανάπτυξης.

(γ)  Μεταβιβαστικά:  Ο μεν επιχειρηματίας ανάπτυξης θα πληρώνει μεταβιβαστικά στο Κτηματολόγιο, ο ιδιοκτήτης μια και που δεν είναι αγορά, δεν πληρώνει μεταβιβαστικά όταν μεταβιβαστούν στο τέλος οι συμφωνηθείσες μονάδες στο όνομά του (διότι είναι ήδη ο ιδιοκτήτης της γης). 

(δ)  Το Φ.Π.Α:  Ο ιδιοκτήτης του γηπέδου θα πληρώσει όμως Φ.Π.Α. πάνω στην τιμή των διαμερισμάτων.  Επικρατεί κάποιου είδους άγραφη φόρμουλα, η οποία αναφέρει ότι στην περίπτωση αυτή θα εκτιμηθούν τα 3 διαμερίσματα (έστω €1.200.000) και θα αφαιρεθεί ένα ποσοστό γύρω στο 20%, ως κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης, έστω στην παρούσα περίπτωση €960.000 (€1.200.000 – 20%).  Επί του ποσού αυτού θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να πληρώσει το 15% Φ.Π.Α. ως εάν ήτο ένας άλλος αγοραστής.  Το θέμα όμως που προκύπτει εδώ, είναι ότι ιδιοκτήτης της γης είναι ήδη ο ίδιος, και ως εκ τούτου, ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει Φ.Π.Α. πάνω στη δική του τη γη (η αξία της οποίας περιλαμβάνεται στην αξία των διαμερισμάτων).  Μια που η γη εξαιρείται από το Φ.Π.Α., θα πρέπει από το υπόλοιπο ποσό των €960.000, η αναλογία της αξίας της γης να αφαιρείται και να μην πληρώνεται Φ.Π.Α. σε όλο το ποσό.  Εάν υιοθετήσουμε μια αξία γης ως ποσοστό για οικιστικά κτήματα της τάξης του 30%, τότε ο Φ.Π.Α. θα πρέπει να υπολογισθεί στις (€960.000 – 30%) = €672.000.

Γίνεται αντιληπτή η περιπλοκότητα της όλης υπόθεσης, αλλά πιο σημαντικό είναι ότι σε κάθε στάδιο της συμφωνίας/ανάπτυξης, υπάρχουν πολλοί φόροι που κατά τους επιχειρηματίες ανάπτυξης ξεπερνούν το ποσοστό του 28% πάνω στο κόστος, πρόσθετα ασφαλώς της φορολογίας του επιχειρηματικού κέρδους (εάν υπάρχει) στο τέλος.

(ε)  Διαφορετικές Αξίες:  Παραμένει ασφαλώς στην όλη αυτή σύγχυση, η διαφορετική προσέγγιση της εκτίμησης από πλευράς του Κτηματολογίου, όπου το Κτηματολόγιο υιοθετεί την αγοραία αξία του ακινήτου και εάν διαφωνεί με την τιμή δήλωσης, θα πληρώσει τη βάση της αξίας που εκτίμησε το Κτηματολόγιο, ενώ στην περίπτωση του φόρου εισοδήματος (κεφαλαιουχικά κέρδη), η αξία είναι η δηλωθείσα, έστω και εάν αυτό το επίπεδο είναι το ½ της πραγματικής ή εκείνης της αξίας που εκτίμησε το Κτηματολόγιο. Άρα στο παράδειγμά μας, εάν στο έγγραφο αντιπαροχής αναφέρεται π.χ. ότι η αξία των 3 διαμερισμάτων συμφωνείται ότι είναι €800.000 (η γη άξιζε €1.000.000!!!), τότε ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει κεφαλαιουχικά κέρδη επί των €800.000 και ο επιχειρηματίας ανάπτυξης επί του €1.000.000 για σκοπούς μεταβιβαστικών!!

Ολίγον συγκεχυμένη η κατάσταση, δεν νομίζετε;

Δεν υπάρχουν ακόμη σχόλια.

Έχετε κάτι να πείτε;