Προς τους συντάκτες του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού για το παλιό Γ.Σ.Π. Σημεία προς συζήτηση.
Έχουμε μελετήσει την πρόταση του Κράτους για την ανάπτυξη του Γ.Σ.Π. και παρατηρoύμε τα ακόλουθα:
(α) Δεν αναφέρεται το εμβαδόν του γηπέδου και δεν επισυνάπτεται σε κλίμακα τοπογραφικό σχέδιο με τυχόν δεσμεύσεις για οδικό δίκτυο κλπ.
(β) Το ύψος των κατασκευών να μην υπερβαίνει τα 8.50μ. είναι περιοριστικό, μη επιτρέποντας έτσι πολυ-κέντρα -έστω 3 ορόφων με ένα ελάχιστο ύψος 12 μέτρα.
(γ) Στο εμβαδό που δίδεται για τ.μ. των διαφόρων μονάδων δεν διευκρινίζεται εάν είναι επιπλέον το μεσοπάτωμα.
(δ) Όσον αφορά το χώρο πρασίνου υπάρχουν δένδρα όπως π.χ. φοινικιές, ελιές, χαρουπιές κλπ. που χρειάζονται μόνο 1.5 – 2.50 μέτρα βάθος χώμα, και άρα δεν είναι απαραίτητη η επαφή τους με το υπόγειο (χώμα). Το Τμήμα Δασών μπορεί να μας καθοδηγήσει εδώ. Εάν δεν τοποθετηθούν δένδρα εκεί που ταιριάζει για το όλο έργο, τότε αυτό θα καταντήσει μια «αχανής» τσιμεντωμένη πλατεία, χωρίς σκίαση και περιβάλλον. Τα υγρά στοιχεία, από την άλλη, είναι μεν καλοδεχούμενα, αλλά σε δημόσιους χώρους καταντούν συνήθως κάλαθοι αχρήστων από ασυνείδητους.
(ε) Η διακίνηση εντός του χώρου θα μπορούσε να είναι υπερυψωμένη -έστω στα 8.50 μέτρα- για να μπορεί να κατασκευαστεί διάδρομος για τρέξιμο, ποδηλατόδρομος κλπ. χωρίς να διακόπτεται η διακίνηση στο ισόγειο/ πλατεία.
(ζ) Οι χρήσεις που επιτρέπονται είναι περιοριστικές, υπό την έννοια ότι δεν παράγουν υψηλό εισόδημα, π.χ. γκαλερί/εκθεσιακοί χώροι.
Υπολογίζουμε ότι το έργο μετά την έγκριση σχεδίων, θα ανατεθεί σε ιδιώτες υπό μορφή Β.Ο.Τ. Ως εκ τούτου, είναι ορθό να προηγηθεί μια τεχνο-οικονομική μελέτη, για να διαπιστωθεί η βιωσιμότητά του -εκτός κι αν υπάρχει Κυβερνητική ενίσχυση στην ανάπτυξη. Ως μια πολύ πρόχειρη προσέγγιση των οικονομικών παραμέτρων, σας υποβάλλουμε τα πιο κάτω προς συζήτηση και προβληματισμό:
- Αξία γης θεωρούμε ότι δεν θα υπάρχει χρέωση
υπό μορφή ενοικίου ή άλλως πως €0
- Κατασκευή υπόγειου χώρου στάθμευσης μαζί με τις υπόλοιπες χρήσεις 41.570τ.μ. υιοθετώντας ότι δεν θα υπάρχει μηχανικός εξαερισμός x €680/τ.μ. = €28.300.000
- Bowling πλήρως εξοπλισμένο 1000τ.μ. προς €1.200/ = €1.200.000
- Εστιατόρια/μπαρ/καφέ εμβαδού 1.200τ.μ. x €1.200/τ.μ. = €1.400.000
- Καταστήματα εμβαδού 800τ.μ. x €1.100/τ.μ. = €900.000
- Κατασκευή πλατείας μαζί με διακόσμηση και διακίνηση (άγνωστο) έστω όμως = €10.000.000
- Συνολικό κόστος – έστω €42.000.000
Πλέον
Αρχιτεκτονικά και μελετητές €4.000.000
Απρόβλεπτα €4.000.000
Τόκοι €1.500.000
Διοικητικά έξοδα €1.500.000
€11.000.000
Συνολικό κόστος ανάπτυξης €53.000.000
Οι προσφορές (Β.Ο.Τ.) αναμένουμε ότι θα εξεταστούν βάσει της προσφοράς ενοικίου και τα χρόνια της κατοχής από τον ενδιαφερόμενο επενδυτή.
Βάσει των πιο πάνω (που ασφαλώς μπορεί να είναι και λάθος) έχουμε υπολογίσει τα πιο κάτω εισοδήματα:
(α) Χώρος Στάθμευσης (ενοίκια)
1650 χώροι x 1½/ημέρα x 300 ημέρες x €4.0 = €297.000/χρόνο
Πλυντήριο αυτοκινήτων έστω €23.000
(β) Bowling
1000 τ.. x €15/τ.μ. x 12 = €180.000
(γ) Καταστήματα και εμπορικές χρήσεις
1900τ.μ. x €35/τ.μ. x 12 = €800.000
(δ) Άλλα έσοδα
Από εκδηλώσεις(;;) €100.000
Συνολικά έσοδα €1.400.000/χρόνο
Μείον έξοδα συντήρησης, φωτισμός, καθαριότητα συντήρησης, φύλαξης(;;) €400.000
Καθαρό εισόδημα €1.000.000
Δεν γνωρίζουμε πόσο πολύ πέσαμε έξω απ’ αυτή τη θεωρητική προσέγγιση, αλλά μια επένδυση των €53 εκ. με εισόδημα €1.0 εκ. ασφαλώς δεν είναι καλή (2% απόδοση). Εκτός και εάν, όπως αναφέραμε, έχουμε κάνει σοβαρές παραλείψεις. Αλλά έστω κι αν υιοθετήσουμε διπλάσιο εισόδημα (€2 εκ.) και κόστος κατασκευής το μισό (€26.50 εκ.), πάλι η απόδοση είναι απογοητευτική για έργα Β.Ο.Τ. (7%), διότι δεν επιτρέπει την επιστροφή του έργου στους ιδιοκτήτες.
Μήπως θα πρέπει να συναντηθούν κάποια στιγμή οι εμπλεκόμενες Δημόσιες Υπηρεσίες και ο Δήμος, για να μελετηθεί το θέμα. Μήπως θα ήταν βοηθητικό να αλλάξουν οι αρχιτεκτονικοί παράμετροι, για να γίνει το έργο βιώσιμο και κατ’ επέκταση να κατασκευαστεί, και όχι να παραμείνει στα χαρτιά;
