Η αγορά ακινήτου χωρίς τίτλο, με την υπογραφή πωλητηρίου εγγράφου και την κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο, δημιουργεί εμπράγματο βάρος προς όφελος του αγοραστή, το οποίο παρεμβάλει ως κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, από τον ιδιοκτήτη ή από τρίτο πρόσωπο, που συμβλήθηκε μαζί του. Το τρίτο πρόσωπο μπορεί να είναι, είτε εργοληπτική εταιρεία, είτε επιχειρηματίας ανάπτυξης γης.
Το θέμα παρουσιάζει ενδιαφέρον όσον αφορά τον προσδιορισμό της ύπαρξης ή μη, δικαιωμάτων τυχόντος δεύτερου αγοραστή, ο οποίος αγόρασε το ίδιο ακίνητο από το τρίτο πρόσωπο, ενώ ήδη αυτό είχε πωληθεί με έγκυρη και ισχυρή συμφωνία που υπεγράφη με τον ιδιοκτήτη. Ένα τέτοιο ζήτημα απασχόλησε ξανά το Ανώτατο Δικαστήριο, γι’ αυτό και το κοινό προτρέπεται να είναι πολύ προσεκτικό όταν αγοράζει ακίνητο χωρίς τίτλο, ώστε να κατοχυρώνει τα δικαιώματά του, υπογράφοντας πωλητήριο έγγραφο, κατά κύριο λόγο με τον ιδιοκτήτη της γης, και κατ’ επέκταση με τον επιχειρηματία.
Αναφορικά με τα ανωτέρω, αγοραστής διαμερίσματος το οποίο νόμιμα αγόρασε από τον ιδιοκτήτη του τεμαχίου και τον επιχειρηματία εργολήπτη, με αγοραπωλητήριο έγγραφο που κατέθεσε στο Κτηματολόγιο, αφού έλαβε την κατοχή του και το χρησιμοποιούσε για 5 περίπου χρόνια, βρέθηκε μπροστά σε μία δυσάρεστη εξέλιξη, όταν τρίτα πρόσωπα, στην απουσία του, ανέλαβαν την κατοχή του, επικαλούμενοι ότι το αγόρασαν από τον επιχειρηματία. Τα πρόσωπα αυτά ισχυρίζονταν ότι νόμιμα αγόρασαν το διαμέρισμα και ανέλαβαν την κατοχή του, υποστηρίζοντας ότι έγκυρη ήταν η δική τους συμφωνία με τον επιχειρηματία, αφού επρόκειτο για διαμέρισμα που θα αναλογούσε στο μερίδιο της αντιπαροχής του επιχειρηματία. Να σημειωθεί ότι ο πρώτος αγοραστής του διαμερίσματος το είχε εκκενώσει και είχε αναθέσει την πώλησή του σε κτηματομεσίτη, τοποθετώντας μάλιστα σχετική πινακίδα. Εκ των πραγμάτων αναγκάστηκε να εγείρει αγωγή εναντίον των προσώπων αυτών, με την οποία αξίωσε – επιτυχώς – την έκδοση διατάγματος να παύσουν να επεμβαίνουν στο διαμέρισμα, καθώς και απόφαση για συγκεκριμένο ποσό μηνιαίως, ως αποζημίωση για την απώλεια της ενοικιαστικής αξίας του διαμερίσματος μέχρι την παράδοση της κατοχής του, σε αυτόν.
Μετά την πιο πάνω εξέλιξη, τα τρίτα πρόσωπα αποτάθηκαν στο Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο εξέτασε την έφεσή τους και εξέδωσε σχετική απόφαση στην Π.Ε. 291/2007, ημερ.23.2.2010. Ο δικαστής κ. Πασχαλίδης απέρριψε εκ μέρους του Δικαστηρίου τις θέσεις και τα επιχειρήματά τους, αναφέροντας ότι ο ιδιοκτήτης του όλου μεριδίου του τεμαχίου επί του οποίου οικοδομήθηκε το διαμέρισμα, παρέμεινε ο ίδιος. Επομένως, εμπράγματο συμφέρον επί του διαμερίσματος είχε μόνο ο ιδιοκτήτης, κι όχι ο επιχειρηματίας εργολήπτης, ο οποίος είχε μόνο συμβατικά δικαιώματα, και συγκεκριμένα τα δικαιώματα που πηγάζουν από τη συμφωνία αντιπαροχής, και που η παράβαση των οποίων παρείχε στον επιχειρηματία πρόσβαση, μόνο στις προνοούμενες θεραπείες από τους περί Συμβάσεων και περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμους. Η προσδοκία του επιχειρηματία ότι ο ιδιοκτήτης θα τηρήσει τις συμβατικές υποχρεώσεις του, κατά το Δικαστήριο, με κανένα τρόπο δεν μπορεί εξισωθεί με κατοχή εμπράγματου συμφέροντος επί του τεμαχίου, και κατ’ επέκταση επί του επίδικου διαμερίσματος.
Περαιτέρω, σημειώνεται ότι στην υπό κρίση περίπτωση, το διαμέρισμα περιήλθε στην κατοχή του πρώτου αγοραστή, πολύ πριν έρθουν στο προσκήνιο τα τρίτα πρόσωπα, και ποτέ δεν εγκαταλείφθηκε ή αποποιήθηκε απ’ αυτόν. Η συμφωνία, δυνάμει της οποίας ο πρώτος αγοραστής απέκτησε κατοχή του διαμερίσματος, προηγείται χρονικά της συμφωνίας δυνάμει της οποίας τα τρίτα πρόσωπα ισχυρίζονται ότι απέκτησαν νόμιμη κατοχή. Σε αντίθεση με τη συμφωνία την οποία επικαλούνται τα τρίτα πρόσωπα για να τεκμηριώσουν το κατ’ ισχυρισμό δικαίωμα κατοχής του διαμερίσματος στην οποία ο ιδιοκτήτης δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος, στη συμφωνία την οποία επικαλείται ο πρώτος αγοραστής για να τεκμηριώσει αντίστοιχο δικαίωμα, συμβαλλόμενο μέρος είναι και ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου. Επομένως, η κατοχή του διαμερίσματος την οποία ο πρώτος αγοραστής απέκτησε με βάση τις πρόνοιες της εν λόγω συμφωνίας, συνιστά έγκυρη κατοχή έναντι τρίτων, περιλαμβανομένων και των εφεσειόντων – τρίτων προσώπων. Συνεπώς, η έφεσή τους δεν μπορούσε να επιτύχει και απορρίφθηκε, ως επίσης και το μέρος που αφορούσε τον τόκο για την αποζημίωση, αφού το ποσό ήταν καταβλητέο για την παράνομη επέμβαση, ενόσω αυτή διαρκούσε.
Γεώργιος Κουκούνης
Δικηγόρος στη Λάρνακα
Τηλ 24-818288
Φαξ 24-818289
coucounis.law@cytanet.com.cy
www.coucounislaw.com
