Απροστάτευτος παραμένει ο αγοραστής ο οποίος προβαίνει στην αγορά ακινήτου, διαμερίσματος, κατοικίας ή οικοπέδου, χωρίς ξεχωριστό τίτλο, εάν ολόκληρη η ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή (μέρος της οποίας αποτελεί το πωληθέν) είναι συγχρόνως υποθηκευμένη.
Το γεγονός ότι υπογράφεται πωλητήριο έγγραφο και κατατίθεται στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, αυτό δεν εξασφαλίζει τον αγοραστή, αφού το πωλητήριο έγγραφο ακολουθεί και υπόκειται στην υποθήκη που ο πωλητής έχει συστήσει. Ο αγοραστής σε μια τέτοια περίπτωση εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τη δυνατότητα ή τη διάθεση του πωλητή να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος, ούτως ώστε ο αγοραστής να μπορέσει να αποκτήσει ξεχωριστό τίτλο για το ακίνητο που έχει αγοράσει.
Γι’ αυτό κάθε αγοραστής όταν προτίθεται να αγοράσει οποιοδήποτε ακίνητο, οφείλει να ζητά πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, κατά πόσο ολόκληρη η συγκεκριμένη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή είναι ελεύθερη από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος, δηλαδή υποθήκη, μέμο ή άλλη επιβάρυνση.
Ο Νόμος, Κεφ. 232 καθιστά δυνατή την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και προνοεί ότι αυτό επενεργεί ως εμπράγματο βάρος πάνω σ’ ολόκληρη την ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή, μέχρις ότου εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο τμήμα – ακίνητο που αγόρασε ο αγοραστής, οπότε και περιορίζεται σ’ αυτό και μόνο. Επιπρόσθετα, το άρθρο 7(1) πρώτη επιφύλαξη προνοεί ότι στην περίπτωση της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου, οι διατάξεις που αφορούν προγενέστερες υποθήκες των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, θα εφαρμόζονται κατ’ αναλογία ωσάν η κατάθεση αυτή είχε συστήσει υποθήκη, αντί εμπράγματο βάρος.
Στην πιο πάνω περίπτωση διαφαίνεται καθαρά η πρόθεση του νομοθέτη, αφ’ ενός μεν να κατοχυρώσει και να προστατεύσει τον αγοραστή που μεριμνά να καταθέσει το πωλητήριο έγγραφό του στο Κτηματολόγιο, εξομοιώνοντάς το με υποθήκη – δηλαδή του προσδίδει προτεραιότητα έναντι μεταγενέστερης υποθήκης – αφ’ ετέρου δε, παρέχει και στον πωλητή τη δυνατότητα να υποθηκεύσει την ακίνητη ιδιοκτησία με σκοπό την εξασφάλιση των αναγκαίων χρημάτων για την ολοκλήρωση του έργου.
Αυτό όμως δεν συμβαίνει, και στην περίπτωση που ο πωλητής ήδη υποθήκευσε ολόκληρη την ακίνητη ιδιοκτησία, διότι το πωλητήριο έγγραφο έστω και εάν έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, έπεται της υποθήκης που είναι προγενέστερη και υπόκειται σ’ αυτή
Η σοβαρότητα του θέματος διαφαίνεται στην περίπτωση που ο πωλητής αδυνατεί να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος και ο ενυπόθηκος δανειστής αναγκάζεται να εκποιήσει ολόκληρη την ακίνητη ιδιοκτησία σε δημόσιο πλειστηριασμό.
Εδώ θα πρέπει να εξετάσουμε κατά πόσο το πωλητήριο έγγραφο προηγείται της υποθήκης, οπότε σε μία τέτοια περίπτωση τα συμφέροντα του αγοραστή δεν επηρεάζονται. Δεν συμβαίνει όμως το ίδιο στην περίπτωση που η υποθήκη προηγείται του πωλητηρίου εγγράφου.
Ο αγοραστής στην προκειμένη περίπτωση δεν προστατεύεται, διότι με την πώληση ολόκληρης της ενυπόθηκης ακίνητης ιδιοκτησίας σε δημόσιο πλειστηριασμό, το εμπράγματο βάρος που έχει συσταθεί προς όφελος του αγοραστή με την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, διαγράφεται από το κτηματικό μητρώο και παύει να υφίσταται.
Η αναφορά στο άρθρο 7(1) πρώτη επιφύλαξη ότι το πωλητήριο έγγραφο εξομοιώνεται με υποθήκη, δεν σημαίνει ότι το καθιστά υποθήκη. Ο σκοπός του νομοθέτη είναι να εξασφαλίσει μόνο τον αγοραστή που καταθέτει το πωλητήριο έγγραφό του στο Κτηματολόγιο, με την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει προγενέστερη υποθήκη, ούτως ώστε να μπορέσει να ασκήσει το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης όταν εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Όμως, με την πώληση ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή σε δημοπρασία, το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης του αγοραστή χάνεται και παραμένει μόνο συμβατικό, δηλαδή ωσάν να μην έχει καταθέσει το πωλητήριο έγγραφό του στο Κτηματολόγιο.
Στην περίπτωση αγοράς ακινήτου το οποίο είναι υποθηκευμένο, ή η γη στην οποία κτίζεται το πωλούμενο ακίνητο (κατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα) είναι υποθηκευμένη, ο αγοραστής για να εξασφαλίσει τα δικαιώματά του, θα πρέπει να ζητήσει από τον πωλητή να τον προμηθεύσει με γραπτή ανάληψη υποχρέωσης από τον ενυπόθηκο δανειστή (τράπεζα, συνεργατικό ίδρυμα) με αναφορά στο πωλητήριο έγγραφο, ότι θα εξαλείψει την υποθήκη από το εν λόγω ακίνητο με την πληρωμή του τιμήματος και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, καθώς επίσης ότι σε καμιά περίπτωση δεν θα το πωλήσει σε πλειστηριασμό.
Στην περίπτωση οικοπέδου υπό διαχωρισμό, η σχετική δήλωση θα πρέπει να αναφέρει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής θα δώσει τη συγκατάθεσή του για την οικιστική ή άλλη ανάπτυξη.
