Μίσθωση γης για ανοικοδόμηση
Τεμάχιο γης που βρίσκεται σε οικιστική περιοχή, μπορεί να αξιοποιηθεί και αναπτυχθεί, τόσο με την πώληση, όσο και με την μακροχρόνια μίσθωσή του, υπό τον όρο ότι τα κτίρια τα οποία θα ανεγείρει ο μισθωτής, θα ανήκουν στον ιδιοκτήτη με τη λήξη της μίσθωσης.
Αυτό το είδος μίσθωσης συνήθως διαρκεί για περίοδο άνω των 33 χρόνων, και προτιμάται από μεγάλους οργανισμούς που αναλαμβάνουν την ανέγερση κτιρίων με δικά τους έξοδα για σκοπούς εκμετάλλευσης, χρήσης και κατοχής αυτών ενόσω διαρκεί η μίσθωση. Τα κτίρια ανήκουν στον μισθωτή και ο ιδιοκτήτης δικαιούται να λάβει την κατοχή της γης καθώς και των κτιρίων, με τη λήξη της μίσθωσης.
Αυτή η μορφή της μίσθωσης είναι μεν γνωστή και χρησιμοποιείται στην Κύπρο, δεν υπάρχει όμως ειδική νομοθετική ρύθμιση γι’ αυτήν, όπως συμβαίνει στην Αγγλία. Τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου, καθώς και του Κεφ. 224 για την Ακίνητη Ιδιοκτησία, ενώ μία τέτοια μίσθωση είναι εκτός του πεδίου εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Κύριος σκοπός της, είναι η αξιοποίηση του τεμαχίου της γης, με αντάλλαγμα την ανέγερση σ’ αυτό κτιρίων, τα οποία θα περιέλθουν στην κατοχή του ιδιοκτήτη με τη λήξη της μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης για το σκοπό αυτό αναλαμβάνει την υποχρέωση να υπογράφει, αν χρειαστεί, τις αναγκαίες αιτήσεις, δηλώσεις ή έγγραφα για την εξασφάλιση των απαιτούμενων αδειών και εγκρίσεων από τις αρμόδιες αρχές. Το σχετικό έγγραφο της μίσθωσης ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, και περιλαμβάνει πρόνοιες για την πληρωμή των φόρων και τελών που αφορούν τα κτίρια, για την κατοχή και λειτουργία τους, για την ασφάλιση και συντήρησή τους, καθώς επίσης για την καταβολή συγκεκριμένου ποσού ενοικίου γης (ground rent) και την εγγραφή της μίσθωσης στο Κτηματολόγιο.
Έχοντας υπόψη τα ανωτέρω και τις πρόνοιες του Μέρους IV του Κεφ. 224, διερωτάται κανείς, γιατί η Κυπριακή Δημοκρατία να μην υιοθετήσει αυτή τη μορφή της σχέσης με το Κατάρ, αντί της πώλησης της υπό ανάπτυξη γης στην περιοχή Hilton στη Λευκωσία.
Δεν φαίνεται να επηρεάζονται τα δικαιώματα ή η επένδυση του Κατάρ με την υιοθέτηση αυτής της μορφής συμβατικής σχέσης, εφόσον μπορούν να γίνουν ρυθμίσεις που να ικανοποιούν και τις δύο πλευρές, όπως είναι η περίπτωση των μισθώσεων βιομηχανικών οικοπέδων στην ελεύθερη βιομηχανική ζώνη ή στις βιομηχανικές ζώνες.
Για να εγγραφεί μια μίσθωση στο Κτηματολόγιο και να μπορέσει ο μισθωτής να αποκτήσει εμπράγματο δικαίωμα πάνω στην ακίνητη ιδιοκτησία που μισθώνεται, θα πρέπει αφενός μεν η χρονική περίοδος της μίσθωσης να είναι πέραν των 15 χρόνων, αφετέρου δε μέσα σε προθεσμία 3 μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της σύμβασης, να προσκομίζονται όλα τα σχετικά έγγραφα και πιστοποιητικά στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, και να τηρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ό Νόμος στο άρθρο 65Δ.
Με την εγγραφή της μίσθωσης, ο μισθωτής αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της γης που εκμισθώθηκε και επί κάθε πράγματος το οποίο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης θα κατασκευαστεί, οικοδομηθεί, προσαρτηθεί ή φυτευτεί.
Είναι δυνατή ακόμη η μίσθωση/υπομίσθωση οικοδομής υπό ανέγερση, ή οικοδομής που πρόκειται να ανεγερθεί, και η καταχώρηση αυτής ισχύει μέχρις ότου επιτευχθεί εγγραφή της οικοδομής. Ενόσω διαρκεί η καταχώρηση, ο κάτοχος βεβαίωσης που του εκδόθηκε για τη μίσθωση/υπομίσθωση έχει δικαίωμα να ζητήσει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμου, Κεφ. 232, ο οποίος εφαρμόζεται τηρουμένων των αναλογιών, και στην περίπτωση της μίσθωσης που καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο. Μάλιστα ενόσω διαρκεί η περίοδος της μίσθωσης, ο μισθωτής έχει τις ίδιες και συντρέχουσες με τον εκμισθωτή εξουσίες προς λήψη οποιουδήποτε δικαστικού, διοικητικού ή άλλου μέτρου για την προστασία, βελτίωση ή αξιοποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας που εκμισθώθηκε.
