Ο χρόνος άσκησης του δικαιώματος τερματισμού αγοραπωλητηρίου εγγράφου συνεπεία παράβασης όρου αυτού, καθορίζει και τον τρόπο με τον οποίο το αναίτιο μέρος οφείλει να ενεργήσει για να καταστήσει νόμιμο και αποτελεσματικό, τον τερματισμό της συμφωνίας. Η ανεκτικότητα που επιδεικνύει ένα μέρος στην μη εκπλήρωση υποχρέωσης που πηγάζει από τους όρους αγοραπωλητηρίου εγγράφου, όπως για παράδειγμα η αποπληρωμή του τιμήματος, δεν παρέχει σ’ αυτόν το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση αμέσως και χωρίς λογική προειδοποίηση στον οφειλέτη.
Η πρόθεση των μερών να καταστήσουν το χρόνο εκπλήρωσης συμβατικής υποχρέωσης ουσιώδη, αποτελεί παράγοντα που εξετάζεται, όπως εξίσου και η συμπεριφορά τους όταν ανέχονται την παράβαση και δεν επιμένουν στην εκτέλεση της συμφωνίας κατά το συμφωνηθέντα χρόνο. Το μέρος που επιδεικνύει ανοχή και χαλαρότητα οφείλει να την τερματίσει με επαρκή προειδοποίηση προς τον οφειλέτη, καλώντας τον να συμμορφωθεί και να εκπληρώσει την υποχρέωση, όπως προνοεί η σύμβαση, και ότι αν παραλείψει να το πράξει, τότε θα ακολουθήσει τερματισμός αυτής. Μόνο με την αποστολή της δέουσας προειδοποίησης είναι δυνατό να υπάρξει νόμιμος τερματισμός της συμφωνίας που να αποδεσμεύει τα μέρη από αυτή και να επιφέρει έννομα αποτελέσματα.
Τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής, υποχρεώνονται να εκπληρώσουν τις συμβατικές υποχρεώσεις τους που απορρέουν από αγοραπωλητήριο έγγραφο, παρόλο που είναι συνηθισμένο κάποιος να κοιτάζει την πλευρά του αγοραστή, αν έχει αποπληρώσει ή όχι το τίμημα αγοράς.
Το θέμα της εγκυρότητας του τερματισμού πωλητηρίου εγγράφου κατοικίας απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.221/07, ημερ.22.12.2010, όπου ο πωλητής εργολήπτης περιέλαβε όρο που προνοούσε ότι αν ο αγοραστής παραλείψει την πληρωμή οποιουδήποτε ποσού του τιμήματος, τότε οποιοδήποτε οφειλόμενο υπόλοιπο θα είναι άμεσα απαιτητό και πληρωτέο. Ο πωλητής σε τέτοια περίπτωση θα έχει την επιλογή, είτε να καλέσει τον αγοραστή με γραπτή ειδοποίηση, να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό με τόκο και μέσα στην προθεσμία που θα καθορίσει στην ειδοποίηση, είτε να ακυρώσει τη συμφωνία αμέσως, χωρίς επηρεασμό των άλλων δικαιωμάτων του. Το πωλητήριο έγγραφο προνοούσε επίσης ότι η τελευταία δόση του τιμήματος θα πληρωνόταν με την παράδοση της κατοικίας στον αγοραστή, που θα λάμβανε χώρα την 30.8.2002. Η παράδοση της κατοικίας έγινε χωρίς ο αγοραστής να πληρώσει το οφειλόμενο υπόλοιπο, και ο πωλητής αντί να τερματίσει τη συμφωνία του, έδωσε χρόνο να πληρώσει. Την 16.3.2004, μετά από 1½ χρόνο, ο πωλητής απέστειλε επιστολή τερματισμού του πωλητηρίου εγγράφου προς τον αγοραστή, επικαλούμενος τις πρόνοιες του εγγράφου και την παράλειψη του αγοραστή να πληρώσει.
Το θέμα κατέληξε στο δικαστήριο με αγωγή του πωλητή, ο οποίος αξίωνε διάταγμα ότι νομίμως τερμάτισε τη συμφωνία, καθώς επίσης διάφορα άλλα διατάγματα και ποσό £661,35 που αντιπροσωπεύει φόρους και κοινόχρηστα τα οποία είχε πληρώσει για λογαριασμό του αγοραστή. Το δικαστήριο απέρριψε τις αξιώσεις του πωλητή, εκτός από το ποσό που αξίωνε, και εξέδωσε απόφαση μόνο γι’ αυτό. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση με το σκεπτικό ότι το κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης είναι ουσιώδης ή όχι, εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση. Σύμφωνα με τη νομολογία, ανέφερε, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει περί τούτου ρητή πρόνοια στη σύμβαση ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής, εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν, όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς.
Στην προκειμένη περίπτωση, η τελευταία δόση ήταν πληρωτέα με την παράδοση της κατοικίας, αλλά ο πωλητής ανέχθηκε τον αγοραστή δίνοντας του χρόνο να πληρώσει. Η χαλαρότητα που επέδειξε ο πωλητής κρίθηκε ότι δεν του παρείχε το δικαίωμα να τερματίσει το πωλητήριο έγγραφο χωρίς επαρκή ειδοποίηση. Ο σκοπός της αποστολής της ειδοποίησης είναι για να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις των μερών θα διέπονται από τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου. Ο πωλητής παρέλειψε να δώσει στον αγοραστή επαρκή προειδοποίηση ότι τερματίζει τη χαλαρότητα που επέδειξε μέχρι τότε, και ότι αν δεν εκπλήρωνε τις υποχρεώσεις του, θα αναγκαζόταν να τερματίσει, επανερχόμενος στους όρους της σύμβασης. Τέτοια προειδοποίηση δεν δόθηκε, και συνεπώς ο τερματισμός δεν ήταν νόμιμος και το συμβόλαιο παρέμεινε σε ισχύ.
