Ο πωλητής και ο αγοραστής ακινήτου οφείλουν κατά τη σύναψη της συμφωνίας αγοραπωλησίας να δηλώνουν την πραγματική του αξία, ώστε να αποφεύγουν κάθε κίνδυνο που δυνατό να προκύψει από αντισυμβατική συμπεριφορά ενός από τους συμβαλλόμενους, και η οποία δυνατό να καταλήξει σε απώλεια του ακινήτου ή του τιμήματος.
Η φοροαποφυγή και η πληρωμή λιγότερων μεταβιβαστικών τελών δεν πρέπει να τους ωθεί να δηλώνουν χαμηλότερη τιμή από την πραγματική και να τους οδηγεί στην παρανομία, αφού τότε η σύμβαση μεταξύ τους θα είναι άκυρη και ανεφάρμοστη. Ακόμη είναι δυνατό να εγερθεί και η ύπαρξη κωλύματος, είτε λόγω της συμπεριφοράς, είτε της έγγραφης δήλωσης αυτών κατά την μεταβίβαση, που θα τους εμποδίζει να ισχυριστούν τα αληθινά γεγονότα στην προώθηση της αξίωσής τους.
Η πίστη σε υποσχέσεις και η εμπιστοσύνη, αποτελούν παράγοντες εκμετάλλευσης, γι’ αυτό και πρέπει να αποφεύγονται, ενώ ο κάθε συμβαλλόμενος οφείλει να επιδιώκει την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του.
Είναι αδιανόητο κάποιο πρόσωπο να πωλεί και να μεταβιβάζει την ακίνητη περιουσία του, δηλώνοντας στο κτηματολόγιο χαμηλότερη τιμή από τη συμφωνηθείσα, και να περιμένει αργότερα να εισπράξει το υπόλοιπο. Η στάση του αγοραστή δεν είναι σίγουρη, αφού εκ των υστέρων είναι δυνατό να αλλάξει και να ισχυριστεί ότι αγόρασε το ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή, δηλαδή εκείνη που δηλώθηκε στο κτηματολόγιο αντί την πραγματική, κι ότι έτσι ολοκλήρωσε τα συμφωνηθέντα.
Τα ανωτέρω αποτέλεσαν αντικείμενο μακρόχρονης δικαστικής προσπάθειας πωλητή ακινήτου, ο οποίος βρέθηκε μπροστά στην άρνηση του αγοραστή να του πληρώσει το υπόλοιπο μισό της τιμής πώλησης, που ανερχόταν στις £130.000, ισχυριζόμενος ότι η τιμή που συμφωνήθηκε ήταν η δηλωθείσα στο κτηματολόγιο.
Ενώ το πρωτόδικο δικαστήριο δικαίωσε τον αγοραστή, στη συνέχεια το Ανώτατο Δικαστήριο, στην απόφαση που εξέδωσε ο δικαστής Στ. Ναθαναήλ, Π.Ε.177/07 ημερ.21.12.2010, ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη σε σχέση με τη λογική που ακολούθησε το πρωτόδικο κατά την αξιολόγησή του, αφού δεν υπήρχε αποχρών λόγος να μην αποδεχθεί σαν αξιόπιστη την μαρτυρία του πληρεξούσιου αντιπροσώπου του πωλητή για την πραγματική αξία πώλησης του ακινήτου, που ήταν £260.000. Ο πωλητής διατεινόταν ότι αυτή ήταν η τιμή πώλησης, και ότι το υπόλοιπο του τιμήματος των £130.000, αντισυμβατικά δεν εξοφλήθηκε, παρά την μεταβίβαση του ακινήτου, διότι ο αγοραστής ως εταιρεία που θα εισαγόταν στο Χρηματιστήριο θα του έδινε εγγυημένες μετοχές αντί μετρητών για το υπόλοιπο ποσό.
Το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα της παρανομίας της σύμβασης και αναφερόμενο στη νομολογία, επεσήμανε ότι αποτελεί αρχή του δικαίου ότι η παρανομία σε σύμβαση καθιστά τα συμφωνηθέντα ανεφάρμοστα, αφού κανένα δικαστήριο δεν είναι δυνατό να εφαρμόσει σύμβαση η οποία ρητά ή εξυπακουόμενα είναι εκ του νόμου απαγορευμένη. Η παρανομία δεν εξαρτάται από την πρόθεση των μερών να παραβούν ή όχι το νόμο, αλλά αναδύεται κατ’ αντικειμενικό τρόπο και ανεξάρτητα από την έκταση συμμετοχής εκάστου των συμβαλλομένων κατά την επίτευξή της. Η συνισταμένη της νομολογίας θεωρεί ότι η παρανομία σε συμβόλαιο μπορεί να σχετίζεται, είτε με τη συνομολόγηση, είτε με την εκτέλεσή του. Εάν ισχύει το πρώτο, τότε το συμβόλαιο είναι ανεφάρμοστο και από τους δύο συμβαλλόμενους, η δε πρόθεση των διαδίκων δεν ενέχει καμία σημασία. Εάν η παρανομία προέρχεται και από τους δύο διαδίκους, τότε η πρόθεση κατά τη στιγμή της συνομολόγησης έχει σημασία. Αν η πρόθεση είναι αμοιβαία, το συμβόλαιο δεν μπορεί να τύχει καθόλου εφαρμογής, ενώ εάν είναι μονομερής, το συμβόλαιο παραμένει ανεφάρμοστο από τον διάδικο που είχε την παράνομη πρόθεση.
Στην προκειμένη περίπτωση το ζήτημα της παρανομίας δεν ηγέρθηκε στην υπεράσπιση, παρά μόνο στην αγόρευση του αγοραστή, και το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα το εξέτασε στην απουσία ρητής δικογράφησης. Η συμφωνία δεν περιείχε στοιχεία παρανομίας κατά την προφορική σύναψή της. Κατά την εκτέλεσή της, δηλώθηκε το ποσό που θα καταβαλλόταν σε μετρητά, εφόσον το υπόλοιπο του τιμήματος θα εξοφλείτο με εγγυημένες μετοχές. Η μεταβίβαση έγινε μερικές μέρες μετά την επίτευξη της συμφωνίας, ενώ η ολική εκπλήρωσή της θα ακολουθούσε με την παραχώρηση των ανάλογων μετοχών. Συνεπώς, δεν προέκυπτε έκδηλη παρανομία με τη δήλωση του τιμήματος των £130.000 κατά την μεταβίβαση, αφού γι’ αυτό δόθηκε εξήγηση και το κτηματολόγιο εκτίμησε το κτήμα σε ψηλότερη τιμή και καταβλήθηκαν τα αντίστοιχα δικαιώματα. Έτσι εκδόθηκε απόφαση για το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος που δεν πληρώθηκε.
