Μελετώντας την πορεία της αγοράς της Αμερικής όπου ξεκίνησε η φούσκα στα ακίνητα, αλλά και της Αγγλίας, και ακόμη και της Κύπρου, εκείνο που θα διαπιστώσουμε είναι ότι η κρίση έχει περισσότερη σχέση με την μεγάλη άνοδο και την πτώση του αριθμού των συναλλαγών, παρά με την άνοδο ή πτώση των τιμών.
Στην Αμερική η κρίση ξεκίνησε, όταν οι διαχειριστές πάρα πολλών κεφαλαίων που επενδύονταν σε ομόλογα χαμηλού ρίσκου, αποφάσισαν να τα μετακινήσουν/επενδύσουν στην κτηματαγορά μέσω εξασφαλισμένων ομολόγων. Η μετακίνηση έγινε γιατί έπεσαν απότομα τα επιτόκια, και άρα οι αποδόσεις πάνω στα χρεόγραφα της αμερικανικής κυβέρνησης, και ως εκ τούτου μετακινήθηκαν στα εξασφαλισμένα ομόλογα που θεωρούνταν εξίσου χαμηλού ρίσκου, αλλά προσέφεραν μεγαλύτερες αποδόσεις.
Ως αποτέλεσμα όλων αυτών, πολλαπλασιάστηκαν τα δάνεια προς ενδιαφερόμενους αγοραστές, και οι πωλήσεις των σπιτιών εκτοξεύθηκαν. Ενδεικτικά, από τις 500,000 περίπου που ήταν ο μέσος όρος πωλήσεων σπιτιών στην Αμερική τα τελευταία 40 χρόνια, έφτασαν το 1.5 εκατομμύριο το 2006. Αντίστροφα, μετά το ξεφούσκωμα το 2010, οι αντίστοιχες πωλήσεις έπεσαν στο μισό μιας κανονικής μέσης χρονιάς (περίπου 300,000).
Ενώ η διακύμανση του αριθμού των συναλλαγών είχε την μορφή του roller-coaster, οι τιμές στην Αμερική την ίδια περίοδο διακυμάνθηκαν αρκετά, αλλά πιο ήπια. Περίπου διπλασιάστηκαν μεταξύ 2000 και 2007, είχαμε σημαντική πτώση (30%) το 2008 και το 2009, και το 2010 ξεκίνησε στην Αμερική η σταθεροποίηση.
Στην Αγγλία που είχαμε παρόμοια πτώση των όγκων το 2008, οι τιμές μειώθηκαν κατά ένα ποσοστό, ανάλογα με το είδος των ακινήτων (περίπου 20%), και το 2010 επέστρεψαν στα ίδια επίπεδα του 2007, δηλαδή έφτασαν στα πιο ψηλά σημεία.
Στην Κύπρο οι πράξεις πωλήσεων έφτασαν στην κορυφή το 2007 με 21,500 περίπου πωλήσεις, και είχαμε την μεγαλύτερη μείωση το 2009 όπου οι πωλήσεις έφτασαν στις 8,000 (πωλητήρια έγγραφα).
Δυστυχώς, στο παρελθόν δεν υπήρxαν έγκυροι δείκτες τιμών στην Κύπρο, και άρα είναι δύσκολο να μιλήσουμε για τη διακύμανση των τιμών με ακρίβεια. Ευτυχώς από την αρχή του 2010 ξεκίνησε ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων τους RICS, ο οποίος θεωρείται έγκυρος, αλλά έχει μόνο 4 τρίμηνα ζωής.
Σε κάποιες περιοχές, οι τιμές των ακινήτων που απευθύνονταν κυρίως σε Άγγλους αγοραστές, είχαν σημαντική αύξηση μεταξύ 2004 και 2007 και δραματική πτώση από το 2008 μέχρι σήμερα. Ίσως παρόμοιες έντονες αυξομειώσεις αντιμετώπισαν και κάποια γεωργικά χωράφια τα οποία δεν μπορούν να τύχουν άμεσης οικιστικής εκμετάλλευσης, και ήταν ο στόχος σπεκουλαδόρικης επενδυτικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια 2004-2007. Όλα τα άλλα ακίνητα ως μέσο όρο θα έλεγα ότι είχαν αυξήσεις κατά το 2004-2007, και πτώσεις κατά το 2008-2010 – αλλά πιο μετριασμένες. Τα οικιστικά στα κέντρα των πόλεων και τα εμπορικά/βιομηχανικά ίσως να είχαν τις μικρότερες μεταβολές, με δυνατές σταθεροποιητικές τάσεις στα σημερινά επίπεδα.
Με την ψυχολογία των αγοραστών στο ναδίρ, την ασυδοσία και ανευθυνότητα της πολιτικής στο ζενίθ, την κρίση στον τραπεζικό τομέα με τις αυξητικές τάσεις στα επιτόκια, την αυξανόμενη ανεργία, την απουσία κυβερνητικής στρατηγικής στον τομέα, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πότε θα αυξηθεί ο αριθμός των πράξεων. Αφού το 2010 είχαμε μια μηδαμινή άνοδο στη δραστηριότητα σε σχέση με το 2009, τα στοιχεία για τους πρώτους μήνες του 2011 δεν είναι ενθαρρυντικά. Το θετικό που διαφαίνεται είναι ότι οι τιμές των ακινήτων σταθεροποιήθηκαν στα σημερινά επίπεδα, αλλά είναι δύσκολο για κάποιον, όσο ειδικός κι αν είναι, να προβλέψει την πορεία που θα ακολουθήσουν.
Η ελπίδα μας, με όλα αυτά που προαναφέραμε, είναι να ανατραπούν τα αρνητικά δεδομένα, και μαζί με την Ανάσταση του Θεανθρώπου, που γιορτάσαμε πριν λίγες μέρες, να γιορτάσουμε και την “ανάσταση” στον τομέα των ακινήτων.
