Από τις 8 Απριλίου τέθηκαν σε ισχύ οι τροποποιήσεις του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, του περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών Νόμου και του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. Οι τροποποιήσεις αυτές περιγράφονται με το γενικότερο ορισμό “Πολεοδομική Αμνηστία”.

Σύμφωνα με μήνυμα του Υπουργού Εσωτερικών, Νεοκλή Συλικιώτη, στην πρώτη σελίδα του σχετικού ενημερωτικού δελτίου που δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα μέσω της ιστοσελίδας του Υπουργείου του, οι νέες αυτές νομοθεσίες αποτελούν μέρος των ευρύτατων μεταρρυθμίσεων που έχει εισαγάγει η κυβέρνηση για την προστασία των δικαιωμάτων όλων αυτών των δεκάδων χιλιάδων πολιτών που παρέμεναν για δεκαετίες χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, όπως και για την αποκατάσταση του καλού ονόματος της κτηματαγοράς της Κύπρου στο εξωτερικό. 

Για ιδιοκτήτες ή αγοραστές των οποίων η οικοδομή ανεγέρθηκε με άδεια οικοδομής ή και πολεοδομική άδεια με παρατυπίες  και χωρίς εκσυγχρονισμένο τίτλο ιδιοκτησίας, και οι οποίες υπήρχαν στις 8 Απριλίου 2011 μπορούν σήμερα, είτε να επιδιώξουν κατευθείαν την έκδοση εκσυγχρονισμένου τίτλου ιδιοκτησίας χωρίς να προηγηθεί η νομιμοποίηση των παρατυπιών, οπότε στον τίτλο θα καταγράφονται οι παρατυπίες, είτε να επιδιώξουν να αξιοποιήσουν  τις προοπτικές των νέων νομοθεσιών για να νομιμοποιήσουν τις παρατυπίες, οπότε στον τίτλο που θα εκδοθεί δεν θα καταγράφονται οι παρατυπίες. Σε περίπτωση που κάποιος  (εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, αγοραστής διαμερίσματος ή παραθεριστικής κατοικίας) επιλέξει τη δεύτερη λύση, το πρώτο βήμα που πρέπει απαραιτήτως να κάνει, είναι να συμπληρώσει και να υποβάλει ένα δισέλιδο έντυπο με τίτλο «ΔΗΛΩΣΗ ΠΡΟΘΕΣΗΣ». Η προθεσμία υποβολής του πιο πάνω εντύπου λήγει στις 7 Οκτωβρίου 2011. Με τη συγκεκριμένη δήλωση που υποβάλλεται στο Υπουργείο Εσωτερικών, συνοδευμένη από σχετική βεβαίωση με ένορκη δήλωση από προσοντούχο μέλος του ΕΤΕΚ, χωρίς να είναι αναγκαίες οι μελέτες ή η καταβολή δικαιωμάτων, ουσιαστικά παρέχονται γενικές πληροφορίες στην αρμόδια υπηρεσία, ώστε αυτή να διαπιστώσει ότι οι παρατυπίες στην οικοδομή τελέστηκαν πριν τις 8 Απριλίου 2011.

Αναφορικά με την εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας, η αίτηση για εκσυγχρονισμένο τίτλο υποβάλλεται ακόμα και σε περίπτωση που δεν βρίσκεται σε ισχύ η πολεοδομική άδεια ή η άδεια οικοδομής. Σε περίπτωση δε, που ο κύριος της ιδιοκτησίας αμελεί να υποβάλει αίτηση για έκδοση εκσυγχρονισμένου τίτλου, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μπορεί να αποφασίσει ανάλογα με το χρόνο που έχει παρέλθει από τη διαφοροποίηση της ιδιοκτησίας, την έκταση ή τη σημασία της διαφοροποίησης και τον αριθμό των επηρεαζόμενων προσώπων, την έκδοση τίτλου ή τίτλων ιδιοκτησίας, είτε μετά από αίτηση προσώπου με συμφέρον στην ιδιοκτησία, είτε αυτεπάγγελτα.

Ο Διευθυντής μπορεί επίσης να επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο σε ιδιοκτήτη που αμελεί να ενεργήσει αυτόβουλα. Σε περίπτωση εξάλλου, που η Οικοδομική Αρχή εκδώσει πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις, ή πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, στον εκσυγχρονισμένο τίτλο ιδιοκτησίας μπορεί να εγγραφεί σημείωση παρατυπιών ή και απαγόρευση μεταβίβασης του ακινήτου, ανάλογα με την περίπτωση. Αναπόφευκτα οι σημειώσεις αυτές επηρεάζουν και την αξία των οικοδομών.

Ωστόσο η σημείωση ή η απαγόρευση μπορεί να διαγραφεί σε μεταγενέστερο στάδιο σε περίπτωση νομιμοποίησης ή άρσης της παρατυπίας της οικοδομής.

 

ΤΑ ΒΑΣΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ ΤΗΣ ΝΕΑΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ 

  • Τίτλος ιδιοκτησίας μπορεί να εκδοθεί και για οικοδομή με παρατυπίες (στον τίτλο θα περιγράφονται οι παρατυπίες).
  • Η Οικοδομική Αρχή θα εκδώσει πιστοποιητικό έγκρισης (αν η οικοδομή ανεγέρθηκε σύμφωνα με τις άδειες) ή πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις  (που θα αναφέρονται στις παρατυπίες) και θα αποστείλει τα πιστοποιητικά στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας χωρίς ή με σημειώσεις. Σπάνια και για πολύ σοβαρές παρατυπίες θα εκδίδεται πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών και στον τίτλο ιδιοκτησίας θα μπορεί να εγγραφεί ακόμα και απαγόρευση μεταβίβασης.
  • Η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας δεν καθιστά νόμιμη μια οικοδομή με παρατυπίες, αφού στην περίπτωση που αυτές συνεχίσουν να υφίστανται χωρίς να νομιμοποιούνται, η Οικοδομική Αρχή, η Πολεοδομική Αρχή, ή ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, έχουν εξουσία να λάβουν μέτρα κατά του ιδιοκτήτη της.
  • Οι διαδικασίες νομιμοποίησης ή έκδοσης εκσυγχρονισμένων τίτλων ιδιοκτησίας προωθούνται από τον ιδιοκτήτη, τον αγοραστή και την αρμόδια αρχή.
  • Οι εκσυγχρονισμένοι τίτλοι ιδιοκτησίας εκδίδονται στο όνομα του αρχικού ιδιοκτήτη και όχι στο όνομα του αγοραστή. Παρόλα αυτά η έκδοση ξεχωριστών τίτλων για τις επιμέρους μονάδες μιας μεγαλύτερης ανάπτυξης, διευκολύνει το αγοραστή να ζητήσει από το δικαστήριο, να διατάξει τον πωλητή για την ειδική εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου.
  • Οι αρμόδιες αρχές έχουν την εξουσία να επιβάλλουν διοικητικό πρόστιμο όταν διαπιστώσουν αδιαφορία εκ μέρους του κατόχου πολεοδομικής άδειας ή άδειας οικοδομής, να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.
  • Οι προσωρινές διατάξεις αποσκοπούν στη νομιμοποίηση υφιστάμενων κατά την 8η Απριλίου 2011, παρατυπιών ορισμένης κλίμακας και σημασίας, σε υφιστάμενες οικοδομές για τις οποίες έχει χορηγηθεί στο παρελθόν πολεοδομική άδεια ή/και άδεια οικοδομής, και μπορούν  να εφαρμοστούν ακόμα και όταν δεν βρίσκεται σε ισχύ η πολεοδομική άδεια ή/και η άδεια οικοδομής που εκδόθηκαν στο παρελθόν. 
  • Δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί οποιαδήποτε παρατυπία ανεξαρτήτως κλίμακας. Η κλίμακα και σημασία των παρατυπιών που μπορούν να νομιμοποιηθούν, ορίζονται στο σχετικό Νόμο.
  • Απαραίτητη προϋπόθεση για την αξιοποίηση των προσωρινών διατάξεων είναι να διασφαλίζεται η άνετη και αυτοτελής λειτουργία επιμέρους μονάδων, σε περιπτώσεις ενιαίων αναπτύξεων ή πολυκατοικιών, και ο μη επηρεασμός των ανέσεων και της ασφάλειας γειτονικών ιδιοκτησιών και χρήσεων.
  • Στις νομοθεσίες καθορίζεται εξάμηνη προθεσμία για την υποβολή Δήλωσης Πρόθεσης η οποία λήγει στις 7 Οκτωβρίου 2011 από ιδιοκτήτες υφιστάμενων οικοδομών με παρατυπίες. Δήλωση μπορεί να υποβάλει και αγοραστής μονάδας (παραθεριστικής κατοικίας ή διαμερίσματος) σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν είναι πρόθυμος να το πράξει.
  • Όσοι δεν υποβάλλουν εμπρόθεσμα τη Δήλωση, δεν θα έχουν δικαίωμα να υποβάλλουν στη συνέχεια αίτηση για νομιμοποίηση παρατυπιών. Εξαιρούνται μόνον όσοι αντί της Δήλωσης υποβάλουν μέσα στην εξάμηνη προθεσμία, κατευθείαν την αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας ή πιστοποιητικού έγκρισης, και δεν έχουν ενημερωθεί για την απόφαση της Αρχής. Ωστόσο, η Δήλωση Πρόθεσης δεν πρέπει να συγχέεται με την αίτηση για νομιμοποίηση παρατυπιών, η οποία είναι πάντοτε απαραίτητη.
  • Όσοι υποβάλουν έγκαιρα τη Δήλωση Πρόθεσης πρέπει να υποβάλλουν αίτηση για πολεοδομική ή οικοδομική νομιμοποίηση, ανάλογα με την κλίμακα και τη σημασία των παρατυπιών, μέσα σε προθεσμία τριών ετών, που λήγει στις 7 Απριλίου 2014.
  • Κάθε υπέρβαση του αδειοδοτημένου εμβαδού οικοδομής ή μονάδας σε οικοδομή (π.χ. διαμερίσματος ή παραθεριστικής κατοικίας) θα αντισταθμίζεται από τον ιδιοκτήτη ή τον αγοραστή με την καταβολή ποσού ίσου με την αγοραία αξία του εμβαδού, πέραν του αδειοδοτημένου. Οι αξίες αυτές θα υπολογίζονται από τον αιτητή  ή τον μελετητή του, με βάση γενικές, κατά περιοχή, εκτιμήσεις του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που θα δημοσιευθούν με διάταγμα του Υπουργείου Εσωτερικών. Εναλλακτικά, η αξία αυτή είναι δυνατό να αντισταθμιστεί με μεταφορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέες οικοδομές ή από άλλη ιδιοκτησία που θα παραχωρείται στο δημόσιο.
  • Ως κίνητρο για την ταχύτερη υποβολή αίτησης καθορίζεται στο Νόμο έκπτωση 20% του καθοριζόμενου αντισταθμίσματος για αιτήσεις που θα υποβληθούν κατά τον πρώτο χρόνο εφαρμογής της Νομοθεσίας, και έκπτωση 10% του αντισταθμίσματος για αιτήσεις που θα υποβληθούν κατά το δεύτερο χρόνο. Δεν θα υπάρχει έκπτωση για αιτήσεις που υποβάλλονται κατά τον τρίτο χρόνο εφαρμογής της Νομοθεσίας.
  • Σε περιπτώσεις ενιαίων αναπτύξεων (πολυκατοικίες, συγκροτήματα παραθεριστικών κατοικιών) η Δήλωση Πρόθεσης ή η αίτηση για νομιμοποίηση παρατυπιών, είναι σκόπιμο να υποβάλλεται από κοινού, απ’ όσο το δυνατό περισσότερους συνιδιοκτήτες ή αγοραστές, αφού κάτι τέτοιο θα επιταχύνει τη σχετική διαδικασία.
  • Ο ιδιοκτήτης ή ο αγοραστής, με τη βοήθεια του μελετητή του, πρέπει να επιλέξει κατά πόσο θα επιδιώξει τη νομιμοποίηση των παρατυπιών που υπάρχουν με βάση τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο (μεγαλύτερης κλίμακας και σημασίας παρατυπίες) ή με βάση τον περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών Νόμο (μικρότερης κλίμακας παρατυπίες).

 

 Η ΑΜΝΗΣΤΙΑ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Με τις προσωρινές διατάξεις της Πολεοδομικής Νομοθεσίας μπορούν να νομιμοποιηθούν διάφορες παρατυπίες που είναι μεγαλύτερης κλίμακας, σε σχέση με τις παρατυπίες που μπορούν να νομιμοποιηθούν με βάση τον περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών Νόμο. Σημαντικότερη από τις παρατυπίες που ορίζονται στο Νόμο είναι οι προσθήκες ή οι μετατροπές σε υφιστάμενη οικοδομή που αφορούν αύξηση του εγκεκριμένου δομήσιμου εμβαδού μέχρι ποσοστού 30% του εγκεκριμένου εμβαδού, από το οποίο μόνο το 10% είναι δυνατό να βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου κελύφους της οικοδομής. Το ποσοστό 10% εκτός του εγκεκριμένου κελύφους αφορά το σύνολο των επεκτάσεων και δεν αναφέρεται αποκλειστικά στην κάθε μονάδα.

Από τις διατάξεις αυτές καλύπτονται οι οικιστικές και παραθεριστικές αναπτύξεις, τα τουριστικά καταλύματα, οι εμπορικές αναπτύξεις με εμβαδόν μέχρι 1000τ.μ., η μικτή οικιστική/παραθεριστική και εμπορική ανάπτυξη, στην οποία υπερισχύει η οικιστική/παραθεριστική χρήση και τα υπό δημιουργία οικόπεδα. Δεν καλύπτονται παρατυπίες άλλου τύπου, και γι’ αυτό μόνη διέξοδος για την πιθανή αδειοδότηση παρατυπιών, είναι η χορήγηση πολεοδομικής άδειας για τις παρατυπίες, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Σχεδίου Ανάπτυξης (αν αυτό είναι αναγκαίο).

 

 Η ΑΜΝΗΣΤΙΑ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Οι προσωρινές διατάξεις της Οικοδομικής Νομοθεσίας δεν εφαρμόζονται στις περιπτώσεις παρατυπιών σε τουριστικά καταλύματα, βιομηχανίες και βιοτεχνίες καθώς και σύνθετες εμπορικές αναπτύξεις. Οι προσωρινές διατάξεις ισχύουν για υπερβάσεις που δεν είναι μεγαλύτερες του 10% του αδειοδοτημένου εμβαδού της ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση ότι το μισό εμβαδό της υπέρβασης αφορά τροποποιήσεις μέσα στο κέλυφος της οικοδομής.

Για επιπρόσθετες πληροφορίες και στοιχεία σχετικά με την «Πολεοδομική Αμνηστία», επισκεφθείτε τις ιστοσελίδες του Υπουργείου Εσωτερικών (www.moi.gov.cy) και του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως (www.tph.moi.gov.cy).

 

Πηγή: Υπουργείο Εσωτερικών – Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως.

Δεν υπάρχουν ακόμη σχόλια.

Έχετε κάτι να πείτε;